我國17000多家倉儲物流企業(yè)，前60家的市場份額僅為6%，說明物流業(yè)市場相對分散，這也是行業(yè)發(fā)展處于初期階段的顯著特點。除市場分散以外，“服務水平相對較低”、“營運成本高”、“定價能力弱”等顯著特點，也都說明我國物流業(yè)發(fā)展仍處于襁褓期。

　　中國老百姓的網絡消費能力很強，但世界上最大的電商仍然在美國。造成這種現象的原因不是由于中國電子商務不發(fā)達，而是物流行業(yè)發(fā)展相對滯后。目前電子商務的迅猛發(fā)展刺激著物流行業(yè)的發(fā)展。并且經濟及世界產業(yè)發(fā)展的大趨勢為我國物流業(yè)的發(fā)展提供了諸多機遇。

　　例如，區(qū)域經濟發(fā)展的不平衡，讓生產地與消費低距離越來越遠，從而產生了第三方物流發(fā)展的需要；刺激消費的政策及進口需求的擴大為第三方物流提供了市場；城市化的深入及基礎設施建設的提升為物流成本的降低提供了更多可能。

　　物流地產，高速發(fā)展的背后是什么？

　　目前我國物流地產供需缺口巨大，中國人均倉儲面積僅為美國的1/12，租金也連續(xù)18個季度上漲，投資回報率已超過商業(yè)地產；

　　但國內大部分市場份額被外資搶占，其中物流巨頭普洛斯近年在利潤率、回報率、物業(yè)投資收益等方面逐漸體現出對開發(fā)商的優(yōu)勢，可以說：國內物流地產投資機會已來臨。

　　據中國物流與采購聯(lián)合會、中國物流學會發(fā)布數據顯示，我國目前各類物流園區(qū)數共計754家。但是按照我們國家的行政區(qū)劃，全國地級以上城市287個，縣級市和縣2100個，市轄區(qū)852個，合計3239個。

　　各地政府都在大張旗鼓地規(guī)劃建設甚至不是一個而是若干個物流園區(qū)，把物流產業(yè)作為拉動城市經濟發(fā)展的主導產業(yè)和新的經濟增長點。

　　據不完全統(tǒng)計，目前我國由各級政府主導的各類工業(yè)園區(qū)已達上萬個。因此保守估計，我國各類物流園區(qū)的數量也應當在數千家！

物流園的高速發(fā)展，驅動力在哪里？

　　1.電商時代全面崛起

　　2009-2013年，中國線上零售總額的復合增長率為63%。2013年，國內線上零售總額達到1.85萬億元，高基數的背景下仍實現42%的增長率；網購規(guī)模已占社會消費品零售總額8%，同比上升1.7個百分點。

　　2.產業(yè)轉移加速進行

　　自2011年國務院頒布物流“國九條”(《關于促進物流業(yè)健康發(fā)展政策措施的意見》)以來，促進物流業(yè)發(fā)展的政策和規(guī)劃相繼出臺。2014年6月，李克強總理主持國務院會議通過《物流業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃》，確定了農產品物流、制造業(yè)物流與供應鏈管理等12項重點工程，提出到2020年基本建立現代物流服務體系。

　　3.物流行業(yè)政策逐漸落地

　　自2011年國務院頒布物流“國九條”(《關于促進物流業(yè)健康發(fā)展政策措施的意見》)以來，促進物流業(yè)發(fā)展的政策和規(guī)劃相繼出臺。2014年6月，李克強總理主持國務院會議通過《物流業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃》，確定了農產品物流、制造業(yè)物流與供應鏈管理等12項重點工程，提出到2020年基本建立現代物流服務體系。

　　4.倉儲業(yè)投資規(guī)模持續(xù)擴大

　　由于物流業(yè)需求持續(xù)高速增長，上游倉儲業(yè)的投資規(guī)模不斷攀升。2013年，國內倉儲業(yè)的固定資產投資總額為4,201億元，占比全國固定資產總額0.96%，同比提升0.1個百分點；2014年1-7月，倉儲業(yè)累計投資額已實現2,598億元，占比提升至1%。

物流園的發(fā)展，將經歷哪些階段？

　　進入21世紀，園區(qū)物流企業(yè)發(fā)展階段可以分為“三段論”（三個黃金十年）：

　　第一個十年即2001年-2010年以單個物流企業(yè)自已投資與自已經營為主；

　　第二個十年即2011年-2020年以多個物流企業(yè)合資與合作經營為主；

　　第三個十年即2021-2030年以少數物流龍頭品牌企業(yè)連鎖復制為主。

國內目前大型物流企業(yè)有哪些，他們的發(fā)展狀況如何？

　　2014年，8家物流企業(yè)進入中國500強企業(yè)榜單：中國郵政營，排行28位；中鐵物資，排行91位；中遠集團，排行92位；中外運長航，排行140位；中海集團，排行184位；玖隆鋼鐵物流，排行187位；河北物流產業(yè)集團，排行210位；中國國際海運集裝箱（集團）股份有限公司，排行211位。

　　順豐服務范圍進一步擴大據悉，2014年以來，順豐服務范圍已新增352個縣區(qū)。

　　公告顯示，新增的服務區(qū)域包括云南省普洱市景東彝族自治縣、貴州省遵義市赤水市、青海省海東市互助土族自治縣、陜西省安康市平利縣、四川省雅安市蘆山縣等，多為經濟基礎較差，交通不便的五線城市。

　　韻達快遞美國服務中心官方網站正式上線日前，韻達快遞美國服務中心官方網站（www.yundaex.us)正式上。

　　此外，韻達快遞自主研發(fā)的適合國際快遞寄遞服務需求的全球貨運（gss）系統(tǒng)，已于日前正式上線，應用于快遞服務跨境業(yè)務。

　　韻達快遞目前已經與在電商貿易市場份額占有率較高的歐美、東南亞、日韓等國家相關伙伴開展戰(zhàn)略合作模式，鋪設其國際網絡。

　　新萬迅物流與蘇寧易購開啟戰(zhàn)略合作關系今年8月，蘇寧易購與新萬迅物流，正式達成了戰(zhàn)略合作關系。新萬迅是國內專業(yè)合約物流、電商物流服務商，目前已經建立了由鐵路、公路、航空、海運多種運輸方式的綜合運輸網絡。

　　全峰快遞殺入P2P網貸9月4日，全峰快遞與上海外灘網信聯(lián)手推出一款針對一級快遞加盟商的無抵押信貸金融產品，從而通過互聯(lián)網的方式解決加盟商短期融資需求。

　　據介紹，這款新名叫“全峰e收貸”的互聯(lián)網金融產品是全峰首度以互聯(lián)網的方式涉水金融領域。

　　中國郵政開通南寧-南昌-南京貨運航線9月3日，中國郵政航空公司一架波音737全貨機降落南寧機場，意味著南寧-南昌-南京貨運航線正式開通。這也是廣西快遞行業(yè)首個貨運航班，標志著廣西正式接入中國郵政速遞物流南京集散中心。

國內物流產業(yè)園代表性運營品牌是？

　　1.普洛斯全球物流地產的霸主之一，中國物流地產60%以上的市場占有率令其江湖地位穩(wěn)如泰山。三核聯(lián)動的閉合循環(huán)體系和核心型物流地產基金的助力，加上其他外資所不具有的本土化基因。

　　但過于激進的擴張，過于依賴順周期的模式和中資力量入局后的潛在威脅也值得警惕。

　　2．安博全球最大的物流地產商，在中國物流地產市場穩(wěn)扎穩(wěn)打，保守而謹慎的作風雖然會錯過機會，但也避免了很多的風險。目前和普洛斯、嘉民一樣，都正在重視電商業(yè)務的增強。

　　3．嘉民獲得了加拿大養(yǎng)老基金的支持之后，嘉民集團在中國的擴張步伐有增無減，與菜鳥網絡、宏泰集團等本土企業(yè)的創(chuàng)新合作值得關注。

　　4．蓋世理“物流地產中的勞斯萊斯”，業(yè)務小而精，其高品質的環(huán)保倉儲做得很有一套。

　　但東家從沃爾瑪、迪拜世界集團道Brookfield的連續(xù)折騰，讓蓋世理也始終不能進入加速的正常軌道中，其在中國的發(fā)展不能算順利。

　　5．維龍投資意大利最大的現代物流倉儲設施提供商，目前維龍在中國各城市運營或在建的物流倉儲總建筑面積超過100萬平方米，資金充沛，一體化鏈條完整，500強客戶豐富，不可小覷的重要外資力量。

　　6．易商曾經的普洛斯第一副總裁沈晉初個人創(chuàng)業(yè)已經初步取得成功，華平、高盛、荷蘭匯盈等超過10億美元的注資讓易商有更多擴張的底氣。

　　以電商和定制為重要特點的易商愿景是做中國零售物流地產的NO.1，仍有巨大的可塑空間。

　　7．宇培集團與易商并列為最炙手可熱的兩大本土物流地產商，在引入凱雷、湯森、RRJ Capita以及獅城控股等外資基金后，手握大把資金的宇培攻城略地不在話下。

　　不過，宇培必須要吸取當初與普洛斯合作失敗的教訓，并不斷完善自身的管理機制和戰(zhàn)略布局。

　　8．寶灣物流國企背景，擁有核心倉儲資產的全程物流服務商，在自有倉儲基礎上延伸出一系列業(yè)務與服務，并在研究打造寶灣電子物流商務平臺和寶灣物流公共型電子商務物流平臺，發(fā)展勢頭正盛。

　　9．百利威霍氏集團的核心產業(yè)之一，定位于第三方物流，業(yè)務除了高標準倉儲外，還有復雜的鏈條式的物流全程服務。目前，百利威已經獲得黑石等海外資本的垂青，未來的發(fā)展勢頭也值得期待。

　　10．北京建設十分銳意進取的北京國企，三年的極速擴張之后，旗下物業(yè)市值由50萬港元上升到29億港元，激增近6000倍。母公司北京控股集團旗下有多家香港上市公司，在資本運作方面的基因根深蒂固，為未來物流倉儲方面的證券化操作打下基礎。

　　11．豐樹一個三心二意的物流地產機會主義者。

　　12．騰飛另一個三心二意的物流地產機會主義者。

　　13．平安不動產物流地產方面的野心不小，剛與商貿物流運營商五洲國際達成合作聯(lián)盟，希望在5年之內做到普洛斯、嘉民之后的中國第三。物流地產的操作方式靈活多樣，并且在倉儲之外還有更多的金融算盤。

　　14．深圳國際深圳國資委旗下的國營物流地產平臺，提出打造“中心城市綜合物流港”的口號，在前海的物流地產開發(fā)熱潮中占據先機，并且展開全國范圍的布局，進一步動作值得期待。

　　15．海航集團公認的資本玩家，素有“八爪魚”之稱，對資產騰挪的興趣遠大于產品打造。一直以來都在物流和地產兩方面有很深的積累，但從未結合過。這次與豐樹聯(lián)手開拓物流地產是一個值得關注的亮點。

物流產業(yè)地產的投資回報分析——物流園的利潤空間有多大？

　　去年5月以來，包括互聯(lián)網平臺、物流運營、工業(yè)地產、保險基金等在內的各路資金開始大舉進軍中國物流業(yè)：

　　(1)國內企業(yè)中，阿里巴巴投資千億元于菜鳥網絡建立自己的物流體系，萬科在行業(yè)銷售低迷下宣布進軍物流地產；

　　(2)海外企業(yè)中，澳洲的嘉民集團、美國的厚樸基金、凱雷投資、荷蘭的匯盈資管等紛紛增資內地物流企業(yè)。

　　1.供求端：

　　優(yōu)質倉儲供不應求隨著中國國內個人消費增長，線上零售市場日趨成熟、電子商務不斷升級發(fā)展，零售行業(yè)對優(yōu)質物流倉儲的需求將進一步提升。

　　從微觀面來看，電商的業(yè)務規(guī)模擴張速度越快，其對物流倉儲需求體量也越大。

　　2.價格端：

　　網購發(fā)達城市倉儲租金上漲趨勢明顯淘寶根據各城市網購成交、網購規(guī)模等數據綜合發(fā)布全國網購城市50強。

　　其中，杭州替代廣州躍升為一線網購城市，蘇州、南京、寧波、溫州、京華等長三角城市也進入網購發(fā)達城市之列。隨著網購規(guī)模的擴大，優(yōu)質物流倉儲供不應求，推升各地倉儲租金持續(xù)上漲。

　　3.利潤端：

　　優(yōu)質倉儲回報率超商業(yè)地產根據CBRE發(fā)布的報告，全國優(yōu)質倉儲物業(yè)平均租金已連續(xù)18個季度上漲，投資回報率已超過寫字樓、購物中心及高端住宅，躍居物業(yè)市場第一。

　　以北京和上海兩地為例，過去5年的房地產投資回報率表現為：物流設施>購物中心>寫字樓>高端住宅。目前，普通的物流設施平均投資回報率達到6.5%-7%，優(yōu)質倉儲的回報率可以達到8%-11%。

　　國內物流地產仍處起步階段，但海外資金已提前布局市場。

　　截至2014年3月，外資工業(yè)地產商持有的物業(yè)面積占比高達78%。其中，由新加坡主權基金控股的普洛斯持有全國760萬平米的倉儲物業(yè)面積，市場份額高達59%，已基本形成壟斷格局。

　　未來隨著市場不斷擴容，國內資金也將積極布局物流地產，中國企業(yè)有望憑借本土優(yōu)勢提高內資市場的份額。

商貿物流地產的O2O構建模式

　　繼今年1月與騰訊合作之后，9月15日，華南城間接全資子公司TimeEpoch與馬克波羅訂立投資合作協(xié)議，合作雙方將深入探討合作發(fā)展針對中小企業(yè)的O2O商貿服務的商機，在中國建設一個領先的線上線下業(yè)務充分融合的中小企業(yè)生態(tài)產業(yè)鏈。

　　業(yè)內人士認為，此舉有助于華南城的平臺業(yè)務實現閉環(huán)。騰訊擁有龐大的流量資源，可為平臺引流；

　　而馬可波羅可作為騰訊和華南城O2O生態(tài)中的運營中心，可以進行一些大數據分析工作。而華南城的商貿物流倉儲設施和商品展示設施則可以成為騰訊、華南城和馬可波羅戰(zhàn)略合作的線下基礎支撐。

共同營造O2O商業(yè)生態(tài)圈

　　馬可波羅網的用戶體驗、搜索體驗、注冊會員都已經開始超越阿里巴巴、慧聰等競爭對手。”分析人士預計，2014年馬可波羅可能成為行業(yè)最大的B2B數據庫。

　　不僅如此，與騰訊的電商業(yè)務相比，馬可波羅與華南城的平臺業(yè)務也更為接近。華南城與騰訊的戰(zhàn)略合作加上馬可波羅的數據和技術，可共同營造O2O商業(yè)生態(tài)圈。

　　企業(yè)用戶通過微信公眾號直接下訂單到華南城，這其中涉及支付、結算、店鋪等各方面的細節(jié)運營，這些都屬于互聯(lián)網。

　　而客戶喜好和商品排列，這些還需要數據分析工作。而馬可波羅就成為騰訊和華南城的O2O生態(tài)中的一個運營中心。

　　華南城的商貿物流倉儲設施和商品展示設施則可以成為騰訊、華南城和馬可波羅戰(zhàn)略合作的線下基礎支撐。

　　在馬可波羅的眾多商戶可以充分利用華南城的綜合物流倉儲和商品交易中心的同時，這些商戶的接入也將進一步推動華南城主營業(yè)務發(fā)展。

O2O平臺化大潮

　　不僅是華南城，無錫起家的五洲國際，中部崛起的卓爾發(fā)展，幾乎所有曾經以“低地價成本+快周轉銷售”模式賺得盆滿缽滿的商貿物流批發(fā)市場開發(fā)商，現在都在轉型做平臺，試圖向服務要效益。

　　而其中一個重要的方向就是與O2O概念相合，采取自建或者與電商企業(yè)合作的方式，搭建線上線下閉合的大平臺。卓爾發(fā)展在異地復制漢口北模式的第一個項目中，同樣打出了天津“卓爾電商城”的概念；

　　而時任毅德控股董事局主席的王再興在年初接受優(yōu)園區(qū)專訪時，也曾表示將尋求機會搭建電商平臺。

　　商貿物流城的未來趨勢確實是大平臺，但做平臺要有自己的核心產業(yè)資源，而不僅僅是集成配置。

　　互聯(lián)網的巨頭都各有所長，他們可以做平臺，但商貿物流城開發(fā)商沒有自己的核心產業(yè)，也沒有相應的人才儲備，想做平臺非常難。像華南城這樣借助市場的力量，嫁接成熟平臺，也算是一條捷徑。

　　雖然商貿物流城轉型做平臺是戰(zhàn)略防御性的措施。但嫁接互聯(lián)網也并不是未來商貿物流城更好發(fā)展的必然保障，嫁接互聯(lián)網還要看誰嫁接得更平滑、更有效率，是不是可以跟你現有項目實現無縫對接，有待觀察。

普洛斯物流園的領先運營模式

　　普洛斯成為中國物流地產業(yè)巨頭并非偶然，其商業(yè)模式的成功主要呈現以下幾個特點：

　　一、運營模式特點

　　1．前期評估嚴密普洛斯對物流園區(qū)的投資建設有嚴密的評估流程，針對客戶需求進行分析后做出選址、設計、開發(fā)等方面的決策。其中園區(qū)選址是規(guī)劃中的重點，包括：園區(qū)區(qū)位、交通條件、基礎設施、產業(yè)及消費支撐條件、當地經濟等。

　　2．持續(xù)客戶管理普洛斯擁有非常完善的CRM 系統(tǒng)，能對客戶進行全程追蹤。

　　一方面，公司可以獲取客戶的滿意程度回饋，實現決策閉環(huán)和持續(xù)改進。另一方面，公司能夠挖掘客戶潛在需求，滿足客戶未來擴張需要，提升用戶粘性。

　　3．“出租率”考核普洛斯對于園區(qū)出租率非常重視，是績效考核的重要指標。從前線的物業(yè)經理到辦公室的文職人員，公司實施全面的以“出租率”為主導的激勵計劃和營銷戰(zhàn)略。

　　二、管理模式特點

　　1．電力供應和屋面承載由于園區(qū)有大量的分揀配送工作，對電力系統(tǒng)和屋面承載能力都有很高的要求。對此普羅斯都進行精確的計算，在一些區(qū)域安置備用電機組保障園區(qū)電力。

　　2．車輛及運輸管理由于園區(qū)車輛眾多，部分地區(qū)人員密集。普洛斯針對園區(qū)的功能定位滿足配套需求，在一些區(qū)域采取人車分流管理，同時增加配套設施，例如食堂、宿舍和停車棚等。

　　3．促銷季應急管理電商有很多促銷活動，由此帶來的季節(jié)性高峰對園區(qū)的保障能力提出較大的挑戰(zhàn)。對此，普洛斯通常會提前一個月跟客戶進行溝通，滿足高峰期的運作需求。

　　普洛斯深耕中國物流地產市場十年，期間經歷了易主時期的動蕩，但隨著近年電商的迅猛崛起，公司在中國區(qū)的業(yè)績表現越發(fā)出色。相比目前處在困境中的國內住宅開發(fā)商，普洛斯的物流地產運營模式逐漸顯示出獨特的優(yōu)勢。

　　從財務角度分析，普洛斯的優(yōu)勢主要表現在：

　?。?）高利潤率體現租賃優(yōu)勢；

　　（2）確認當期物業(yè)升值收益；

　?。?）資產回報率漸超開發(fā)商；

　　（4）低負債率降低財務風險。

　　一、高利潤率體現租賃優(yōu)勢

　　傳統(tǒng)開發(fā)商依靠房屋的銷售作為收入，需要承擔開發(fā)期的土地、建筑和資金成本，利潤率水平較低。

　　以普洛斯為代表的物流地產商依靠租賃模式獲取收入，通過自持物業(yè)將上述成本資本化，而運營期間只需承擔相應的管理費用，故利潤率和服務行業(yè)相當。剔除物業(yè)增值部分，2013 年普洛斯（中國）的息稅前利潤率（EBIT）達到65%，同期萬科和保利的EBIT 利潤率為18%。

　　二、確認當期物業(yè)增值收益

　　相較傳統(tǒng)開發(fā)商，物流地產商除了具有利潤率的優(yōu)勢，還能即時確認物業(yè)增值帶來的收益。開發(fā)商的房產增值利潤只有在存貨結轉時才能確認，但物業(yè)租賃商的房產增值部分可以通過公允價值計量法直接計入當期投資損益。

　　由于近年土地成本上升和物流業(yè)的高速發(fā)展，普洛斯在華物業(yè)的增值收益貢獻了大部分的利潤，因而凈利潤持續(xù)高于收入水平，顯示物流地產的升值空間巨大。2013 年普洛斯（中國）的息稅前利潤中，物業(yè)增值部分貢獻占比達59%。

　　三、資產回報率漸超開發(fā)商

　　傳統(tǒng)開發(fā)模式下房企的資產回報率從2011 開始已呈現下行趨勢。房地產行業(yè)平均資產回報率在2010 年達到4.4%的峰值，而2013 年已下滑至3.5%。

　　以普洛斯為代表的物流地產商由于國內電商的崛起，資產回報率隨著下游需求爆發(fā)逐年上升。以凈利潤與年末總資產比值作為ROA 指標，普洛斯（中國）的ROA連續(xù)三年上漲，2013 年達到4.4%，超越萬科和保利的3.8%。

　　四、低負債率降低財務風險

　　傳統(tǒng)開發(fā)商通常對資本投入要求較高，行業(yè)杠桿一直維持在高位以保證周轉率，但資金鏈風險伴隨庫存壓力逐漸暴露。

　　以普洛斯為代表的物流地產依靠租賃模式獲取穩(wěn)定的現金流，低負債率下擴張速度放緩，但財務風險降低；一旦行業(yè)出現爆發(fā)性的投資機會，杠桿率提升空間巨大。

　　以年末帶息負債占總資產比率為指標，2013 年普洛斯（中國）的帶息負債率為13%，而杠桿率在行業(yè)低位的萬科帶息負債率也達到19%，保利的帶息負債率為32%。

　　綜合來看，普洛斯以境外REITS的身份成為國內最大的物流地產商，其商業(yè)模式的成功并非偶然。國內開發(fā)商經歷了樓市黃金時代的高周轉模式之后，如今依靠高杠桿提升投資回報率的模式已顯現出巨大的風險敞口。

　　在住宅市場庫存高企的背景下，物流地產的需求卻正在釋放巨大的市場空間。而普洛斯較早把握住了電商時代的機遇，依靠海外運作經驗成功搶占了國內物流地產的市場，其模式值得目前謀求轉型的開發(fā)商借鑒。

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