有行業(yè)數(shù)據(jù)指出目前全國物流園區(qū)空置率高達(dá)60%，大部分物流園區(qū)都是在玩圈地，園區(qū)經(jīng)營只是為養(yǎng)土地，以再收儲或者轉(zhuǎn)讓方式退出獲取投資回報。這樣造成投資園區(qū)的不懂物流，而搞物流的又沒有土地的怪圈。

　　國內(nèi)物流園區(qū)投資和經(jīng)營出現(xiàn)冰火兩重天的狀況：投資商熱捧，但是經(jīng)營上鮮有出彩者。

　　究其原因，在于投資商存在“重投資，輕經(jīng)營”的觀念，導(dǎo)致大量物流園區(qū)投資建成后，經(jīng)營困難，經(jīng)營性利潤甚至無法覆蓋投資財務(wù)成本，對投資商形成巨大壓力。

　　按照目前投資情況，今后將有大量物流園區(qū)建成投入使用，對于現(xiàn)有物流行業(yè)資源爭奪將更加激烈，經(jīng)營上勢必遇到更大困難。

　　本文試圖從物流園區(qū)建設(shè)運營流程，解析物流園區(qū)存在問題，并總結(jié)發(fā)展趨勢，供物流園區(qū)投資和經(jīng)營者參考。

物流園區(qū)問題分析

　　投資物流園區(qū)主要有五個步驟：買地、規(guī)劃、建設(shè)、招商和運營。除了建設(shè)，當(dāng)前我國物流園區(qū)投資過程的其它四個步驟都存在不少問題，這些問題給園區(qū)的投資經(jīng)營帶來眾多潛在威脅與現(xiàn)實困境。以下分析購買土地存在的風(fēng)險以及買完地后在接下來的規(guī)劃、招商和運營過程中存在哪些問題。

　　1、土地獲取

　　物流園區(qū)投資第一步是土地的獲取，這需要注意兩點：選址與征地。

　?。?）土地選址?！暗囟?，地段，還是地段”同樣適用于物流園區(qū)投資。交通便利，靠近高速公路或者國道，省道，接近傳統(tǒng)物流集聚區(qū)或者產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，是選址的最佳考慮。但是現(xiàn)實中發(fā)現(xiàn)大量的物流園區(qū)選址時對交通流考慮不足，尤其是出入口和限高等部分，造成園區(qū)建成后交通出現(xiàn)大問題。

　?。?）征地。所有與土地有關(guān)的投資都會遇到征地問題，物流園區(qū)投資同樣會遇到。大量地方政府在未完成“七通一平”之前要求投資商提供拆遷款，在拆遷出現(xiàn)問題時，投資商將面臨巨大風(fēng)險。

　　2、園區(qū)規(guī)劃

　　當(dāng)前國內(nèi)投資商在進行園區(qū)規(guī)劃時容易忽略一些條件，使物流園區(qū)投資建成后，經(jīng)營困難。園區(qū)規(guī)劃主要存在三個問題。

　?。?）不了解物流行業(yè)業(yè)態(tài)與發(fā)展趨勢。這幾年，物流行業(yè)出現(xiàn)大量新的業(yè)態(tài)和商業(yè)模式，處于變革前夜。不研究物流行業(yè)特點及發(fā)展趨勢，使投資的物流園區(qū)建成后不符合物流經(jīng)營業(yè)態(tài)的比比皆是。

　?。?）忽略政府規(guī)劃與當(dāng)?shù)厥袌銮闆r。政府規(guī)劃是綱要，是指導(dǎo)性原則，是投資指南。而當(dāng)?shù)丶s定俗成的市場是經(jīng)過長期市場洗禮后的產(chǎn)業(yè)平衡狀態(tài)；對于二者的忽略，會直接導(dǎo)致投資失敗。

　?。?）缺乏準(zhǔn)確的園區(qū)定位。園區(qū)定位與園區(qū)經(jīng)營息息相關(guān)，而大多數(shù)投資者，希望做一個“高大上”、“大而全”的物流園區(qū)，符合所有物流業(yè)態(tài)的要求，結(jié)果做成四不像，導(dǎo)致后期經(jīng)營困難。

　　3、招商

　　全國眾多物流園區(qū)招商情況不理想，招商失敗或者引入的商家、項目不適合園區(qū)發(fā)展的現(xiàn)象比比皆是。招商存的問題主要體現(xiàn)在以下三個方面。

　?。?）招商策劃不夠。大量物流園區(qū)招商基本上沒有策劃，做到哪里算哪里。這個方面需要學(xué)習(xí)房地產(chǎn)行業(yè)的招商策略和策劃。

　?。?）園區(qū)運營服務(wù)不到位。當(dāng)前國內(nèi)物流園區(qū)招商定位中過分強調(diào)政策以及租金的優(yōu)惠，而對企業(yè)需要的運營服務(wù)需求投入不足，在基礎(chǔ)設(shè)施、金融以及信息技術(shù)等方面給企業(yè)的支持度不夠。

　　（3）售后服務(wù)不夠。物流園區(qū)認(rèn)為企業(yè)入駐就等于招商結(jié)束，不重視后期對入駐企業(yè)的服務(wù)與承諾，容易導(dǎo)致入駐企業(yè)外逃。

　　4、運營

　　即使前面所有決策都正確，招商即滿，物流園區(qū)仍然存在經(jīng)營問題。當(dāng)前園區(qū)運營缺乏創(chuàng)新，租金仍是主要利潤來源（見下圖），而僅靠租金回報無法滿足投資回報的要求。當(dāng)前物流園區(qū)在運營過程中主要存在以下問題。

　?。?）對物流從業(yè)者的輕視是致命傷。物流園區(qū)投資者是各路土豪，基本上獨立于物流圈之外，究其原因是對物流從業(yè)者的輕視。物流從業(yè)者多數(shù)在“散小亂差臟”的環(huán)境中作業(yè)，各種工作與生活習(xí)慣為投資者所不待見。殊不知，輕視客戶就是投資失敗的開始。

　?。?）物流園區(qū)缺乏有效的增值服務(wù)。無論在園區(qū)推廣何種增值服務(wù)，首先需要幫助入駐企業(yè)實現(xiàn)和提升自身價值。對于物流這個微利行業(yè)，提升物流服務(wù)的價值變得尤其重要。而園區(qū)投資者恐怕從沒有考慮過如何為入駐物流企業(yè)賺錢，即使考慮過，也不知從何入手。

　?。?）園區(qū)信息化水平低。園區(qū)信息化盡管被一再提及，但是目前仍然停留在紙面上和政府視察時的簡單展示中，遠(yuǎn)沒有進入實際應(yīng)用階段。

國內(nèi)物流園區(qū)的發(fā)展趨勢

　　可預(yù)見的趨勢是，物流園區(qū)的整合與兼并，改造與重建的時代正在到來。

　　1．全國性連鎖物流園區(qū)經(jīng)營業(yè)態(tài)，即“地網(wǎng)”一定會出現(xiàn)。

　　隨著物流行業(yè)各類新業(yè)態(tài)出現(xiàn)，物流園區(qū)最終一定實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營，形成全國物流園區(qū)一張大網(wǎng)格局，沖擊區(qū)域型物流園區(qū)，典型如普洛斯。

　　2．園區(qū)信息化聯(lián)網(wǎng)業(yè)態(tài)，即“天網(wǎng)”也一定會出現(xiàn)。

　　物流服務(wù)是網(wǎng)絡(luò)高度依賴型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，基于行業(yè)特點，物流基礎(chǔ)設(shè)施和物流服務(wù)信息化“天網(wǎng)”已經(jīng)成為未來決勝的關(guān)鍵。

　　3．園區(qū)配套設(shè)施將出現(xiàn)連鎖經(jīng)營的業(yè)態(tài)。

　　由于全國連鎖型物流園區(qū)的出現(xiàn)，園區(qū)配套設(shè)施將趨于標(biāo)準(zhǔn)化，如汽修汽配，加油站或加氣站，旅館等，同樣會呈現(xiàn)連鎖經(jīng)營趨勢。

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