6月2號(hào)，黑石集團(tuán)官網(wǎng)發(fā)布一則消息宣布187億收購普洛斯位于美國的工業(yè)物流資產(chǎn)。

　　這個(gè)資產(chǎn)包里囊括普洛斯美國1.8億平方英尺的倉儲(chǔ)面積，涉及1300座物流物業(yè)。這筆交易價(jià)格里還包括約80億美元的債務(wù)，黑石計(jì)劃對(duì)這些債務(wù)進(jìn)行再融資。

　　這一消息發(fā)出后也得到了普洛斯方面的證實(shí)。

　　對(duì)于此次交易，黑石房地產(chǎn)全球聯(lián)席主管Ken Caplan在新聞稿里這么評(píng)論：“物流是我們今天最有信心的全球投資主題，為滿足不斷增長的電子商務(wù)需求，我們期待在現(xiàn)有產(chǎn)品組合的基礎(chǔ)上繼續(xù)發(fā)展。我們的全球規(guī)模和利用差異化投資策略的能力，使我們能夠?yàn)镚LP的高質(zhì)量產(chǎn)品組合提供一站式解決方案?！?nbsp;

　　普洛斯（GLP）首席投資官Alan Yang表示：“GLP能夠在四年內(nèi)利用我們?cè)谖锪黝I(lǐng)域的深厚運(yùn)營專業(yè)知識(shí)和全球洞察力，來建立和發(fā)展卓越的產(chǎn)品組合。我們?yōu)閳F(tuán)隊(duì)建立的業(yè)務(wù)感到自豪，我相信在Blackstone的領(lǐng)導(dǎo)下，業(yè)務(wù)將繼續(xù)蓬勃發(fā)展。我們將繼續(xù)擴(kuò)大在美國的業(yè)務(wù)，抓住美國市場的關(guān)鍵機(jī)會(huì)?！?nbsp;

　　其實(shí)早在4月份，PropTech研習(xí)社就獲悉普洛斯有意向?qū)⒚绹鴺I(yè)務(wù)打包上市。消息放出之后，沒有等來上市，結(jié)果卻是黑石聞風(fēng)先動(dòng)，先一步下手了。

　　據(jù)智通財(cái)經(jīng)消息，普洛斯美國業(yè)務(wù)標(biāo)的并非沒有爭奪，由于黑石的出價(jià)高于安博，所以黑石成為這筆史上最大單筆不動(dòng)產(chǎn)交易的買家。

　　外媒評(píng)價(jià)，完成這一單后，黑石將躋身美國最大的倉儲(chǔ)物流業(yè)主之一。

　　早在今年4月，《華爾街日?qǐng)?bào)》文章報(bào)道，普洛斯美國業(yè)務(wù)計(jì)劃上市，估值200億（約1346億人民幣），募資30億美元。

　　當(dāng)時(shí)，外媒評(píng)價(jià)稱這可能是有史以來最大的物流地產(chǎn)商IPO。

　　如今，黑石提前出手，給出了187億美元的價(jià)格，募資結(jié)果似乎要比IPO還要順利一些。

　　為什么是普洛斯？普洛斯為何要賣資產(chǎn)？我們不妨先聊認(rèn)識(shí)一下這位亞洲第一全球第二的物流地產(chǎn)霸主。

普洛斯的江湖地位

　　在普洛斯官方的最新表述里：

　　普洛斯是全球領(lǐng)先的現(xiàn)代物流設(shè)施及解決方案提供商，在地產(chǎn)和私募基金領(lǐng)域管理的資產(chǎn)總額超640億美元，在全球擁有和管理的物業(yè)組合超過7300萬平方米。

　　普洛斯是中國最大的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園的提供商和服務(wù)商，也是中國市場最早啟動(dòng)智慧物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的打造者和促進(jìn)者。普洛斯及旗下品牌環(huán)普，在42個(gè)戰(zhàn)略性的區(qū)域市場投資、開發(fā)并管理著336個(gè)物流園、工業(yè)園及科創(chuàng)園，物業(yè)總面積超過3700萬平方米。

　　同時(shí)，普洛斯還基于支持物流、新能源及科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，通過股權(quán)投資、金融服務(wù)及數(shù)據(jù)科技平臺(tái)領(lǐng)域，積極打造領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)發(fā)展生態(tài)體系。

　　其實(shí)，人們提起普洛斯就想到物流地產(chǎn)，但普洛斯的業(yè)務(wù)不只這些。

　　普洛斯旗下共有四大業(yè)務(wù)板塊，普洛斯物流地產(chǎn)、環(huán)普產(chǎn)業(yè)投資、普洛斯全球金融以及普洛斯股權(quán)投資。

　　其中，環(huán)普產(chǎn)業(yè)投資是對(duì)現(xiàn)代綜合產(chǎn)業(yè)園投資建設(shè)；金融板塊是為工業(yè)物流行業(yè)提供供應(yīng)鏈融資；股權(quán)投資則著重在科技研發(fā)、物流、工業(yè)等全產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行投資布局。

　　那么普洛斯的江湖地位到底如何？

　　毫無疑問，普洛斯是亞洲第一、全球第二的物流地產(chǎn)商。從規(guī)?？?，僅次于全球第一的物流地產(chǎn)商安博。

　　目前，中國主流大中型倉儲(chǔ)企業(yè)約10家，其中包括普洛斯中國、嘉民、安博、平安不動(dòng)產(chǎn)、萬科等多家知名倉儲(chǔ)地產(chǎn)企業(yè)。

　　其中嘉民物流持有面積280萬平方米，中國物流資產(chǎn)持有面積260萬平方米，平安不動(dòng)產(chǎn)持有面積230萬平方米，菜鳥網(wǎng)絡(luò)持有面積220萬平方米，安博持有面積190萬平方米，萬科持有面積150萬平方米。

　　而普洛斯中國的運(yùn)營面積是3119萬平方米，遠(yuǎn)超其余9家物流地產(chǎn)運(yùn)營面積總和。

　　這還只是過去的數(shù)據(jù)，最新的數(shù)據(jù)里，普洛斯全球管理面積是7300萬平方米。

　　普洛斯2018年中期報(bào)告顯示，截至2018年中期，普洛斯集團(tuán)全球范圍內(nèi)所持有物流倉儲(chǔ)的總建筑面積約為6169萬平方米。

　　其中在中國境內(nèi)所持有物流倉儲(chǔ)面積約3119萬平方米，已完工穩(wěn)定物業(yè)面積達(dá)1839萬平方米，完工未穩(wěn)定129萬平方米，在建及調(diào)整建筑面積463萬平方米，土地儲(chǔ)備602萬平方米。

　　客戶方面，普洛斯中國擁有超過1000家來自不同行業(yè)的客戶，租戶在中國39個(gè)主要城市和物流樞紐市場租賃了大約1174棟倉庫。

　　前10位租戶分別包括百世物流、京東世紀(jì)、海爾、德邦、唯品會(huì)、順豐等多家公司，單一租賃面積占比均未超過10%。其中，阿里巴巴（百世物流）租賃占比為7.1%，位列第一。京東世紀(jì)租賃占比為5.8%，穩(wěn)居第二。

普洛斯與黑石的買賣

　　普洛斯跟黑石是什么關(guān)系？有什么交集呢？為何黑石對(duì)普洛斯旗下物業(yè)如此青睞？

　　同為物流地產(chǎn)和地產(chǎn)基金類的全球霸主，普洛斯與私募巨頭黑石有著頻繁的交集，旗下的資產(chǎn)更是經(jīng)?；ハ嗟故?。

　　如今黑石187億從普洛斯手里買下的資產(chǎn)，正好是黑石當(dāng)初賣給普洛斯的。

　　2014年12月8日，普洛斯曾與新加坡投資公司（GIC）聯(lián)合投資81億美元收購美國最大物流地產(chǎn)組合之一的IndCor，該物業(yè)的持有者就是私募機(jī)構(gòu)黑石。

　　公開資料顯示，IndCor公司組建于2010年，在美國主要地區(qū)擁有并經(jīng)營1億1700萬平方英尺的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，包括倉庫和批發(fā)中心等。

　　據(jù)了解，普洛斯這筆投資物業(yè)組合分布在美國36個(gè)主要的市場，總建筑面積近1100萬平方米。收購的工業(yè)房地產(chǎn)都靠近美國國內(nèi)和全球的主要交通樞紐及大型物流倉儲(chǔ)、批發(fā)網(wǎng)絡(luò)，而且總體出租率達(dá)到90%。

　　對(duì)于這筆交易，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，黑石將至少獲利20億美元。

　　對(duì)于普洛斯來說，通過此次收購，其基金管理平臺(tái)也擴(kuò)大至美國。交易完成后，普洛斯基金管理平臺(tái)將增長61%，達(dá)到213億美元。

　　彼時(shí)，普洛斯聯(lián)合創(chuàng)始人、首席執(zhí)行官梅志明曾公開表示，這項(xiàng)交易將讓普洛斯在美國物流市場迅速形成規(guī)模，并獲得了重要的團(tuán)隊(duì)和客戶資源。

　　“當(dāng)?shù)氐墓芾韴F(tuán)隊(duì)非常有經(jīng)驗(yàn)，我們與多數(shù)的現(xiàn)有團(tuán)隊(duì)成員之前有過合作，相信此合作會(huì)產(chǎn)生巨大的協(xié)同效應(yīng)。投資者對(duì)此次交易都有很強(qiáng)的投資意愿，我們有信心在2015年8月之前完成基金成立?！泵分久髡f。

　　三年之后，黑石也開始布局物流地產(chǎn)。

　　2017年年初，黑石宣布成立新的亞洲地產(chǎn)基金，籌資至少50億美元，而之前黑石成立的首支亞洲地產(chǎn)基金，規(guī)模也已達(dá)到50.8億美元，并已投資了逾70%的部分，用于拓展亞洲物流地產(chǎn)市場。

　　2017年，在普洛斯的私有化收購中，黑石曾想過入局，后來又因中國財(cái)團(tuán)的競購而放棄。

　　然而看中普洛斯，瞄準(zhǔn)物流賽道的不止黑石，國內(nèi)玩家們野心也不小。

都想入局物流地產(chǎn)

　　萬科就是一個(gè)典型。

　　近些年，萬科在物流地產(chǎn)中布局頻繁。早在2015年，萬科就聯(lián)合了黑石集團(tuán)成立了專門的物流地產(chǎn)公司，隨后又不斷拓展到全國的物流網(wǎng)絡(luò)。

　　目前，萬科已在北京、上海、廣州、杭州、武漢、成都等一線城市及核心二線城市順利完成布點(diǎn)。

　　2016年8月，萬科通過成立聯(lián)合收購平臺(tái)一舉拿下了印力商業(yè)集團(tuán)，進(jìn)入國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商前三甲。

　　2017年10月，萬科還與珠海乾元晟投資發(fā)展合伙企業(yè)、江蘇省國際信托有限公司等公司合作，共同設(shè)立規(guī)模為60億元的物流地產(chǎn)基金，合伙期限為10年，未來將投資境內(nèi)確定區(qū)域的擬建、在建及已建成的物流地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　作為參與普洛斯私有化的中國財(cái)團(tuán)角色一直，萬科總裁郁亮曾放言：我相信普洛斯的團(tuán)隊(duì)目前可以做到全球第二，未來肯定可以繼續(xù)很好發(fā)展，目標(biāo)是成為世界第一倉儲(chǔ)物流企業(yè)。

　　這背后是入局物流地產(chǎn)玩家們的野心。

　　而如果想要爭全球第一，真應(yīng)了文章開頭那句話——“得普洛斯者，得物流天下”。

　　入局物流地產(chǎn)，黑石靠這187億，這筆史上最大單的交易，穩(wěn)住了它在物流天下的地位。

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