2016年12月中國倉儲(chǔ)指數(shù)為52.7%，較此前一個(gè)月回落1.8個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)第10個(gè)月保持在擴(kuò)張區(qū)間。該指數(shù)雖然有所回落，但仍能保持在52.7%的高位水平，顯示倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)整體需求已從高點(diǎn)回落。

1、市場繼續(xù)保持活躍

　　2004年普洛斯在上海成立，開啟了物流地產(chǎn)的窗口，在通過十年的高速發(fā)展，已經(jīng)成為中國地區(qū)最優(yōu)秀的工業(yè)地產(chǎn)商。

　　普洛斯在中國18個(gè)主要城市投資、建設(shè)并管理著60個(gè)物流園，基本形成了覆蓋中國主要物流樞紐的平臺(tái)網(wǎng)絡(luò)。完工和在建物業(yè)面積已經(jīng)達(dá)到500萬平方米。

　　我們都知道經(jīng)濟(jì)只有周期性的，大約12年一個(gè)循環(huán)，從普洛斯2004年到2016年，剛好是一個(gè)周期循環(huán)，在十年前地方政府趨之若鶩的引資進(jìn)入，普洛斯的外資背景良好的外在形象，使得它得到了工業(yè)地產(chǎn)的核心：土地資源；

　　進(jìn)入2017年的經(jīng)濟(jì)明顯回落，地方政府對于低稅收回報(bào)的倉儲(chǔ)業(yè)顯得不怎么熱心了，占地面積大，投資強(qiáng)度低，稅收回報(bào)弱，投資戰(zhàn)線長。

　　八卦消息，普洛斯2017年已經(jīng)停止純倉儲(chǔ)業(yè)態(tài)的投資，從而在環(huán)普工業(yè)園區(qū)，市場業(yè)態(tài)、保稅業(yè)態(tài)，綜合多業(yè)態(tài)嘗試。

　　倉儲(chǔ)業(yè)的戰(zhàn)線較長，從定位，招拍掛、融資、規(guī)劃建設(shè)、招商運(yùn)營，收取租金，歸還投資者權(quán)益，需要一個(gè)漫長的過程，在這個(gè)過程中，普洛斯搭載在GDP上已經(jīng)平穩(wěn)著陸。

　　普洛斯在30多個(gè)城市的土地資源經(jīng)過十年的城市發(fā)展，已經(jīng)成為當(dāng)?shù)剌^為優(yōu)質(zhì)的倉儲(chǔ)地塊，出租率一直處于高位運(yùn)行。

　　從普洛斯的戰(zhàn)線轉(zhuǎn)移可以看到這個(gè)行業(yè)大伽對于倉儲(chǔ)業(yè)深刻的認(rèn)知。在普洛斯一路凱歌的前進(jìn)途中，身后漸漸多了很多跟進(jìn)者，嘉民、易商、寶灣、新地AMB、蓋世理、嘉民、豐樹以及新熙地、仲量聯(lián)行、麥格理..........

　　經(jīng)濟(jì)有五行之說，倉儲(chǔ)業(yè)屬于土，緩慢，高投入、長周期、低回報(bào)。2016年的倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)量指數(shù)為50%，回落8.5個(gè)百分點(diǎn)，位于榮枯線上；新訂單指數(shù)回落3.6個(gè)百分點(diǎn)至51.9%。

　　根據(jù)中國物資儲(chǔ)運(yùn)協(xié)會(huì)對全國65個(gè)大型倉儲(chǔ)企業(yè)的調(diào)查，58家企業(yè)盈利，7家虧損，虧損面為10.7％，虧損額略有降低；實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入185億元，比去年下降11％；實(shí)現(xiàn)利潤3.41億元， 比去年增長9.6％；

2、倉儲(chǔ)業(yè)拐點(diǎn)到來

　　一般省會(huì)城市規(guī)劃的物流園區(qū)面積都在10平方公里以上，有的高達(dá)幾十平方公里；二級(jí)城市也在好干快上的增加一些物流園區(qū)項(xiàng)目。由于政府為了加大投資強(qiáng)度，杜絕土地的閑置，所以會(huì)使得倉儲(chǔ)業(yè)留存土地得以加速開發(fā)，從工業(yè)用地轉(zhuǎn)型為商用或住宅用地，由于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，使得工業(yè)用地的市場投放量飽和。

　　“這些倉儲(chǔ)設(shè)施一旦建成，將大幅度提高庫房供給量，將會(huì)出現(xiàn)空倉率增加，租金下降的現(xiàn)象。”因此，2017年“倉儲(chǔ)資源將出現(xiàn)拐點(diǎn)”。

　　整個(gè)倉儲(chǔ)業(yè)在2017年將邁入調(diào)整期。將在以下方面有所變化：

1、拿地越來越難

　　地方政府感覺到倉儲(chǔ)業(yè)的稅收回報(bào)和拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的能力屬于慢熱型，于是越來越多的政府對于倉儲(chǔ)用地開始加上一些指標(biāo)，投資強(qiáng)度、稅收回報(bào)、就業(yè)指數(shù)。這些指標(biāo)對于倉儲(chǔ)業(yè)顯得無法適應(yīng)。

2、空倉率持續(xù)攀高

　　在上一個(gè)三年是工業(yè)地產(chǎn)突飛猛進(jìn)的三年，諸如上述企業(yè)不同程度的都在一線城市獲得了土地資源，然后加緊投入建設(shè)過程中，這些倉儲(chǔ)設(shè)施一旦建成，將大幅度提高庫房供給量，將會(huì)出現(xiàn)空倉率增加，租金下降的現(xiàn)象。

3、資金成本攀升

　　普洛斯之所以成功是由于它的境外融資能力，針對于倉儲(chǔ)業(yè)而言，依靠土地的增值保值溢價(jià)需要一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期來完成，從2004年普洛斯進(jìn)入倉儲(chǔ)市場，經(jīng)過12年的耕耘已經(jīng)基本上完成了這個(gè)周期更替。

　　而跟隨普洛斯進(jìn)入倉儲(chǔ)市場的基金企業(yè)，才剛剛開始進(jìn)行圈地和投入，這樣的后知后覺，剛趕上經(jīng)濟(jì)常態(tài)化，美元的回歸，為了阻止美元回歸，央行必定會(huì)提高利率水平，那么依靠國內(nèi)短期負(fù)債所拉動(dòng)的這輪物流地產(chǎn)的投資必將不堪重負(fù)。

3、2017年倉儲(chǔ)業(yè)的可能變化    

　　（1）大規(guī)模的重組合和并購出現(xiàn)

　　從簡單出租獲取租金，已不足以支撐高額的資金成本，那么大范圍的重組和合并潮，將會(huì)在倉儲(chǔ)業(yè)領(lǐng)域出現(xiàn)，一些無力持續(xù)高強(qiáng)度投入的國內(nèi)物流地產(chǎn)商會(huì)選擇股份的出讓和重組來緩解危機(jī)。

　　在平安保險(xiǎn)基金，幸福基金，深國際等大鱷的促進(jìn)下，由于物流地產(chǎn)業(yè)本身的產(chǎn)權(quán)、投資簡單清晰透明的特征，這樣的重組相對清晰可見。從合并報(bào)表，并購企業(yè)來說，以土地和資產(chǎn)為主的物流地產(chǎn)業(yè)將會(huì)是一個(gè)非常容易介入的領(lǐng)域。

　　（2）嘗試多業(yè)態(tài)經(jīng)營

　　如何在現(xiàn)有土地上獲取更多的價(jià)值，那么只有提高流量，人流量和貨流量，倉儲(chǔ)業(yè)恰恰在這方面是短板。所以多業(yè)態(tài)經(jīng)營成為必然。

　　多業(yè)態(tài)公鐵聯(lián)運(yùn)，保稅園區(qū)，公路港，綜合性，城市配送中心，冷鏈、危險(xiǎn)品..........每一個(gè)業(yè)態(tài)都有用武之地。

　　但是嘗試需要人作為前提，對于各業(yè)態(tài)業(yè)務(wù)的熟悉程度，需要的不是一個(gè)人，而是一個(gè)團(tuán)隊(duì)，所以經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)的分離逐步得以在倉儲(chǔ)業(yè)實(shí)現(xiàn)，驛盟、天地匯在這方面進(jìn)行了有益的嘗試。但距離形成模板推廣，還需待以時(shí)日。

　　最近天地匯已開啟園區(qū)加盟業(yè)務(wù)，這是專業(yè)化園區(qū)團(tuán)隊(duì)建設(shè)有益的一步。

證劵化的路程

　　在重資產(chǎn)投入的物流地產(chǎn)業(yè)，由于大部分國內(nèi)企業(yè)的資金都來自于短期拆借，資金成本較高，在未來可以預(yù)期，由于美元壓力，資金成本會(huì)持續(xù)攀升，如何快速的變現(xiàn)就成為園區(qū)面臨的最核心的問題。

　　實(shí)現(xiàn)短期資金回籠有兩條途徑，1、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的銷售，2、園區(qū)以未來收入進(jìn)行預(yù)期招募資金。

　　首先現(xiàn)有物流園區(qū)的產(chǎn)權(quán)銷售，借鑒房地產(chǎn)業(yè)的銷售模式，但這個(gè)在物流園區(qū)不太適用，工業(yè)用地的拆分銷售在現(xiàn)行土地政策下，是海市蜃樓，毫無指望。

　　倉庫的使用者，由于銷售量的不斷調(diào)整，銷售區(qū)域、使用的第三方物流，等各種因素，也很難進(jìn)行購買。

證劵化

　　擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的企業(yè)，通過將其現(xiàn)金流出售給具有資格的獨(dú)立第三方("SPV"，Special Purpose Vehicle)而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的提前變現(xiàn)，而SPV購買現(xiàn)金流的資金由其向公眾發(fā)行資產(chǎn)支持證券募集，從而將企業(yè)的未來資產(chǎn)進(jìn)行了提前變現(xiàn)和轉(zhuǎn)移分拆，進(jìn)而滿足了企業(yè)的融資和風(fēng)險(xiǎn)釋放的需求。

　　資產(chǎn)證券化是以特定資產(chǎn)組合或特定現(xiàn)金流為支持，發(fā)行可交易證券的一種融資形式。發(fā)起人也稱原始權(quán)益人，是證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)的原始所有者。

　　阻礙園區(qū)資產(chǎn)證劵化道路的因素主要是發(fā)起人，如何將散落在各個(gè)城市的物流資產(chǎn)通過組合，重組構(gòu)建合法的發(fā)起人是未來物流地產(chǎn)證劵化的核心。受托人，存管機(jī)構(gòu)，承銷人都比較好解決。

　　在目前嚴(yán)峻的倉儲(chǔ)市場態(tài)勢下，倉儲(chǔ)業(yè)面臨著幾個(gè)核心問題，這些問題必須以市場化的手段來解決 ：

　　1、先期投入的巨額資產(chǎn)如何實(shí)現(xiàn)其流動(dòng)性。倉儲(chǔ)業(yè)在土地，建設(shè)，規(guī)劃上的投資固化后，如何盤活。

　　2、以短期負(fù)債為主的資本結(jié)構(gòu)，如何改變，并獲得低成本融資。

　　3、在即將到來的倉儲(chǔ)行業(yè)拐點(diǎn)時(shí)，如何通過將現(xiàn)有資產(chǎn)推向資本市場，以盡可能的降低資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

后記

　　倉儲(chǔ)業(yè)進(jìn)入2017將會(huì)發(fā)生眾多的變化，現(xiàn)在我們已經(jīng)感覺到變化的影響，倉儲(chǔ)業(yè)供大于求的趨勢越加明顯。2017年的倉儲(chǔ)業(yè)將面臨拐點(diǎn)，適應(yīng)改變并及時(shí)做出調(diào)整是物流地產(chǎn)業(yè)所應(yīng)該邁出的一步。

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