仲量聯(lián)行近日發(fā)布中國物流地產(chǎn)市場白皮書，從發(fā)展動力、市場格局、投資賽道三個維度洞察中國物流地產(chǎn)市場，繼而展望未來趨勢。

　　《白皮書》稱，中國物流地產(chǎn)在過去十年取得了巨大的發(fā)展，其需求的不斷釋放來自于多維因素的驅(qū)動：以社會消費(fèi)、第三方物流、電子商務(wù)、傳統(tǒng)零售及制造業(yè)為代表的傳統(tǒng)驅(qū)動因素是物流地產(chǎn)市場行穩(wěn)致遠(yuǎn)的重要基石；另一方面，在社會消費(fèi)升級與疫情催化之下，中國物流地產(chǎn)市場逐漸衍生出諸如冷鏈物流、生鮮電商、醫(yī)療醫(yī)藥、社區(qū)團(tuán)購等新興驅(qū)動要素。

　　市場格局方面，《白皮書》認(rèn)為，伴隨區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化，中國物流地產(chǎn)在發(fā)展過程中形成了以大型城市群為依托、多個核心物流樞紐并存的基本市場格局。截至2020年，我國70％的非保稅高標(biāo)庫存量資源集中于長三角、成渝、珠三角和京津冀城市群。

　　北京、上海、深圳、廣州四城的物流地產(chǎn)租賃市場表現(xiàn)明顯優(yōu)于全國其它城市，平均日租金達(dá)到1.56元/平方米。而在核心物流樞紐供不應(yīng)求、城市群逐漸打破行政邊界、交通基礎(chǔ)設(shè)施逐步互通互聯(lián)等背景下，以昆山、太倉、東莞、佛山等為代表的衛(wèi)星城得以承接外溢需求進(jìn)而迅速發(fā)展，成為區(qū)域物流市場發(fā)展的重要推動力。部分核心物流樞紐衛(wèi)星城市的租金表現(xiàn)甚至超過主要二線城市，租賃需求活力凸顯。

　　一直以來，相較于其它商業(yè)地產(chǎn)類別，物流地產(chǎn)以其較高的投資回報率吸引著大量國家主權(quán)基金、養(yǎng)老基金以及保險資金等長期資本的青睞。去年至今，在多重因素的驅(qū)動下，資本市場對物流地產(chǎn)的關(guān)注達(dá)到新高度——在2020年全球單一資產(chǎn)類別基金募集中，物流地產(chǎn)是最受投資者青睞的資產(chǎn)類別，占比高達(dá)48％?；仡欀袊袌?，物流地產(chǎn)占大宗物業(yè)投資比重從2019年的5％升至2020年的14％。

　　根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在國際主要城市，物流地產(chǎn)的資本化率表現(xiàn)優(yōu)于辦公樓和無風(fēng)險投資收益。在中國市場，除了以資產(chǎn)收購的形式進(jìn)入物流地產(chǎn)，近幾年也有越來越多的投資者以合資項(xiàng)目或戰(zhàn)略合作形式布局物流地產(chǎn)；仲量聯(lián)行預(yù)計這一熱潮方興未艾。

　　《白皮書》稱，中國物流地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷擴(kuò)容升級，以生鮮電商、社區(qū)團(tuán)購為代表的新零售模式帶動著產(chǎn)品配送需求越來越多元化。從中轉(zhuǎn)站到消費(fèi)者終端的“最后一公里”倉配需求的增長，或?qū)⑹沟谩皞}店一體化”成為物流地產(chǎn)發(fā)展趨勢之一，這也為部分實(shí)體零售行業(yè)提供發(fā)展新思路。

　　中國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的推出，將為作為試點(diǎn)發(fā)行‘排頭兵’的物流地產(chǎn)開辟新藍(lán)海，尤其是在提供全新融資模式、盤活存量市場、錨定資產(chǎn)長期價值等多方面具有顯著意義。仲量聯(lián)行認(rèn)為，中國物流地產(chǎn)市場將迎來歷史性機(jī)遇，未來可期。

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