中國，這個未來世界最大的經(jīng)濟體，正在迎來一波資本巨鱷的抄底。

　　1月20日，“華爾街PE之王”黑石率先在國內(nèi)物流地產(chǎn)領域，完成了一場11億美元的掃貨。

　　黑石宣布已經(jīng)從富力集團收購粵港澳大灣區(qū)內(nèi)最大的城市物流園區(qū)，黑石房地產(chǎn)機會型基金將持有該物流園區(qū)70%的股權(quán)，富力集團的全資子公司富力地產(chǎn)將持有剩余的30%股權(quán)。該筆交易完成后，黑石集團在中國的物流投資組合大幅擴張了近三分之一，達到5300萬平方英尺。

　　同時，國際PE巨頭KKR的募資神話也在繼續(xù)。

　　1月24日，KKR宣布其首只亞洲房地產(chǎn)基金募集完成，規(guī)模達17億美元（約合人民幣110億元），將重點關(guān)注商業(yè)、辦公、長租公寓和物流地產(chǎn)等投資領域，一場國際PE巨頭和中國物流地產(chǎn)商之間的較量，在2021年伊始，已經(jīng)拉開帷幕。

　　專做抄底的地產(chǎn)私募基金—黑石認為，物流地產(chǎn)的機會已經(jīng)來了。

70億，拿下大灣區(qū)最大物流園

　　背靠大灣區(qū)，僅三個月，黑石和富力的這筆交易上漲了近10億元。

　　早在去年11月9日，富力地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)布公告稱，富力地產(chǎn)的全資附屬公司與黑石下屬基金公司、目標公司及相關(guān)方就轉(zhuǎn)讓位于廣州國際機場富力綜合物流園的物業(yè)權(quán)益訂立合并協(xié)議。根據(jù)合并協(xié)議，該物業(yè)價值為63億元人民幣。

　　最終，黑石以11億美元（約合人民幣71億元）拿下了這筆交易。收購完成后，黑石在中國的物流投資組合將擴張約三分之一，物流倉儲總面積將達到5300萬平方英尺，遍布中國23個城市。布局主要集中在大灣區(qū)、長三角、京津冀等地區(qū)的核心城市。

　　若只計算大灣區(qū)，黑石目前有5個園區(qū)在運營中，2個園區(qū)在東莞，另外有3個園區(qū)在佛山，園區(qū)的平均出租率在98%。

　　本次出售，顯而易見是富力對債務問題的一次緩解。

　　截至2020年三季度末，富力的負債合計1144.11億元，有息負債規(guī)模較一季度下降了約242億元。凈負債率已同比下降至166%；資產(chǎn)負債率下降至約80.37%；若剔除預收款，其資產(chǎn)負債率或降至70%左右，可見管理層對于降債務的努力。

　　然而，黑石亦有加碼物流地產(chǎn)的動力。

　　黑石房地產(chǎn)中國區(qū)董事總經(jīng)理陳宇表示，粵港澳大灣區(qū)正在迅速發(fā)展成為金融、科技和運輸中心，也是中國最大的物流市場之一。

　　自2013年起，黑石就在中國市場布局物流地產(chǎn)，并作為其在中國投資的重點方向。而今年的疫情加速了線上零售、生鮮電商的發(fā)展，也促使黑石更加重視物流地產(chǎn)的收購。況且，本次所收購的物業(yè)在市場上較為稀缺。

　　廣州國際機場綜合物流園，圍繞大灣區(qū)重要交通樞紐白云國際機場進行建設。園區(qū)距離廣州白云機場僅15公里，能夠?qū)崿F(xiàn)3小時覆蓋整個珠三角，是粵港澳大灣區(qū)內(nèi)最大的城市物流園區(qū)，因此該園區(qū)在區(qū)位上具備一定的優(yōu)勢。

下一步，競購中國物流資產(chǎn)控股權(quán)

　　黑石的下一步，正在緊盯另一處物流地產(chǎn)，有消息指出，黑石、美團、ESR、京東旗下京東物流，正參與競購中國物流資產(chǎn)控股權(quán)，交易作價或高達20億美元。

　　早在2020年12月28日，中國物流資產(chǎn)發(fā)布公告稱，兩大股東宇培國際投資管理有限公司及RRJ Capital Master Fund II, L.P.正就所持公司權(quán)益進行初步的戰(zhàn)略性討論，涉及最多合計約51.5%的公司股權(quán)及RRJ持有的若干可轉(zhuǎn)換債券。

　　成立于2000年，中國物流資產(chǎn)是中國第三大現(xiàn)代倉儲公司，也是中國本土最大的物流基礎設施開發(fā)商及運營商之一。發(fā)展至今，公司已與眾多國內(nèi)外知名企業(yè)租戶建立起牢固的關(guān)系，包括聚美優(yōu)品、本來生活等電商平臺，順豐速運、中外運等領先的第三方物流服務供應商以及小米、博世、格力電器等大型科技公司。

　　2016年7月，中國物流資產(chǎn)在港股掛牌上市，成為首家登陸港交所的中國本土物流地產(chǎn)企業(yè)。在此傳聞前，作為中國第三大現(xiàn)代倉儲公司，中國物流資產(chǎn)的股價已經(jīng)實現(xiàn)連續(xù)3日上漲。截至1月21日，其市值超150億港元。

　　在締造“黑石帝國”的歷程中，尤其在物流地產(chǎn)領域，黑石可以說有著不少創(chuàng)紀錄的案例。

　　自2010年以來，黑石集團通過200多筆交易，收購了全球超過10億平方英尺的物流地產(chǎn)。2019年6月，黑石集團宣布收購普洛斯位于美國的工業(yè)物流倉庫及債務，金額為187億美元，這是全球史上最大的私有不動產(chǎn)交易案。收購完成后，黑石一舉躋身美國最大的倉儲物流業(yè)主之一。

　　競購中國物流資產(chǎn)控股權(quán)，很有可能成為今年黑石下一筆大交易。

疫情之下，國內(nèi)物流地產(chǎn)逆勢發(fā)力

　　疫情之下，中國物流地產(chǎn)逆勢發(fā)力，彰顯出良好的韌性，作為未來全球經(jīng)濟的重要核心，中國市場成為全球投資者關(guān)注的焦點。

　　黑石集團董事長、首席執(zhí)行官兼聯(lián)合創(chuàng)始人蘇世民透露稱，未來，黑石愿意在中國投資兩類房產(chǎn)：第一是倉儲類資產(chǎn)，第二是城市購物中心。KKR中國區(qū)董事趙然認為，現(xiàn)在正是進入亞洲地產(chǎn)領域的好機會，其中就尤以中國為突出代表之一。

　　據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2020年中國物流地產(chǎn)的投資額較去年上升77%。物流地產(chǎn)正逐漸從房地產(chǎn)的另類投資變成了核心類的投資類別。

　　疫情之下，國內(nèi)經(jīng)濟保持了較好的增長態(tài)勢，尤其下半年實體零售和傳統(tǒng)制造業(yè)的明顯回暖，除了第三方物流和電商在倉儲市場的需求不斷增加，生鮮電商、社區(qū)團購及冷鏈也成為新興的需求增長來源。

　　除了房企入局物流地產(chǎn)尋找新的增長空間之外，普洛斯等物流地產(chǎn)巨頭也不斷擴充基金規(guī)模，去年，普洛斯全球物流基金資管規(guī)模新增近160億美元。

　　其次，以順豐、京東為代表的物流服務商在自有物流體系的優(yōu)勢下，攜帶資本也強勢入局，京東與GIC合作成立物流地產(chǎn)基金，資產(chǎn)規(guī)模達到了109億元人民幣，隨后，順豐也聯(lián)合中信設立21億物流地產(chǎn)基金。

　　疫情之下，物流地產(chǎn)依舊讓資本巨鱷們青睞不已，不僅僅是因為中國經(jīng)濟基本盤在全球的強勢表現(xiàn)，所有與供應鏈相關(guān)的底層邏輯正在發(fā)生重大變化，商業(yè)關(guān)于供應鏈的爭奪戰(zhàn)，在根本上體現(xiàn)在物流地產(chǎn)端的基礎設施競爭上，無論電商、社區(qū)團購、物流，還是制造消費產(chǎn)業(yè)，前端的戰(zhàn)爭越激烈，對于后端的基礎設施依賴就更明顯。

　　在以高風險著稱的資本市場叱咤30年的黑石，正在抄底中國物流地產(chǎn)，這無疑是一個明顯的信號。

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