2021年，國內(nèi)物流地產(chǎn)不斷傳出巨額成交新聞。

　　今年初，全球著名投資機(jī)構(gòu)黑石宣布已經(jīng)從富力地產(chǎn)集團(tuán)手中，收購粵港澳大灣區(qū)內(nèi)最大的城市物流園區(qū)——廣州國際機(jī)場富力綜合物流園，成交金額為11億美元。

　　而在3月11日，在京東發(fā)布2020年第四季度及全年業(yè)績的同時(shí)，也公布了旗下物流地產(chǎn)基金——京東產(chǎn)發(fā)的相關(guān)動(dòng)態(tài)。

京東產(chǎn)發(fā)獲7億美元投資

　　京東公告表示在成功完成兩支物流地產(chǎn)核心基金后，京東產(chǎn)發(fā)在2020年第四季度推出了首支物流地產(chǎn)開發(fā)基金，資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)人民幣30億元，核心投資者包括新加坡主權(quán)財(cái)富基金GIC和阿聯(lián)酋主權(quán)投資公司穆巴達(dá)拉。

　　截至目前，核心基金和開發(fā)基金的資產(chǎn)管理規(guī)模合計(jì)超過人民幣190億元。

　　這個(gè)匯聚了新加坡及阿聯(lián)酋國家主權(quán)基金的公司在公告的前一天還完成了一輪價(jià)值7億美元的融資，聯(lián)席領(lǐng)投的投資人高瓴資本和華平投資以及其他投資人簽訂不可贖回A輪優(yōu)先股融資的最終協(xié)議。

　　高瓴資本是京東的老熟人，10年前投資了京東，幫助京東建立起了物流供應(yīng)鏈體系。

　　華平投資在今年2月投資了安能物流，此外還投資了Rivigo、Geek+、新宜中國、易商紅木、云鳥配送等物流倉儲(chǔ)行業(yè)的公司。

　　其中，Geek+是生產(chǎn)物流機(jī)器人的公司，Rivigo、新宜中國、易商紅木的業(yè)務(wù)則是用技術(shù)提升物流倉儲(chǔ)效率。

　　京東集團(tuán)表示，通過憑借華平投資和高瓴資本的行業(yè)專長及資源，京東產(chǎn)發(fā)將進(jìn)一步加強(qiáng)其基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)管理能力，并強(qiáng)化其作為高質(zhì)量基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)開發(fā)及運(yùn)營的領(lǐng)軍企業(yè)的地位。

京東產(chǎn)發(fā)專業(yè)開發(fā)物流地產(chǎn)

　　根據(jù)企查查顯示，京東產(chǎn)發(fā)的運(yùn)營公司是江蘇京東邦能投資管理有限公司，成立于2015年，法人是張奇。

　　在2014年劉強(qiáng)東的一次演講中，劉強(qiáng)東回憶感謝著重提到了三個(gè)人，其中一個(gè)就是京東第一個(gè)同事張奇，他16歲就加入了京東，跟著劉強(qiáng)東一起練過攤兒。

　　另外兩個(gè)被感謝的人是京東的投資人今日資本的CEO徐新和IPO的功臣京東CFO黃宣德。

　　根據(jù)京東在香港上市招股書顯示，京東產(chǎn)發(fā)（全稱為京東智能產(chǎn)業(yè)發(fā)展管理集團(tuán)）于2018年成立，業(yè)務(wù)是擁有、開發(fā)及管理物流設(shè)施和其他不動(dòng)產(chǎn)，以支持京東物流及其他第三方。

　　2019年2月，京東產(chǎn)發(fā)與新加坡主權(quán)財(cái)富基金新加坡政府投資公司(GIC)共同成立京東物流地產(chǎn)核心基金（JD Logistics Properties Core Fund,L.P.）（「核心基金」），總募集額超過人民幣48億元。

　　2020年1月，京東產(chǎn)發(fā)與新加坡主權(quán)財(cái)富基金新加坡政府投資公司(GIC)共同成立第二項(xiàng)物流地產(chǎn)基金JD Logistics Properties Core Fund II, L.P.（「核心基金II」），向核心基金II出售部分物流設(shè)施，總資產(chǎn)價(jià)值為人民幣46億元。

　　目前，京東產(chǎn)發(fā)管理的地產(chǎn)總建筑面積逾100萬平方米。2020年第四季度，京東產(chǎn)發(fā)出售開發(fā)物業(yè)所得款項(xiàng)約人民幣36億元。

　　京東產(chǎn)發(fā)的投資方高瓴資本和華平投資均有提升物流行業(yè)數(shù)字化、智能化的投資經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于京東產(chǎn)發(fā)后續(xù)的發(fā)展起到推波助瀾的作用。

物流地產(chǎn)迎來產(chǎn)業(yè)升級(jí)

　　未來，物流行業(yè)將會(huì)一波智慧化高標(biāo)準(zhǔn)化的發(fā)展。

　　國家在政策層面上對(duì)于該行業(yè)持鼓勵(lì)態(tài)度?！秶揖C合立體交通網(wǎng)規(guī)劃綱要》表示提升智慧發(fā)展水平，鼓勵(lì)物流園區(qū)、港口、機(jī)場、貨運(yùn)場站廣泛應(yīng)用物聯(lián)網(wǎng)、自動(dòng)化等技術(shù)，推廣應(yīng)用自動(dòng)化立體倉庫、引導(dǎo)運(yùn)輸車、智能輸送分揀和裝卸設(shè)備。

　　而物流保管費(fèi)用規(guī)模龐大，能為物流地產(chǎn)運(yùn)營商帶來巨額收入。

　　根據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會(huì)資料顯示，2015-2019年中國物流保管費(fèi)用(即倉儲(chǔ)費(fèi)用)逐年提升，到2019年中國物流保管費(fèi)用達(dá)到5.0萬億元，按照可比口徑，同比增長7.4%，占物流行業(yè)總費(fèi)用規(guī)模的34%。

　　電子商務(wù)高速發(fā)展驅(qū)動(dòng)物流地產(chǎn)進(jìn)行智能化升級(jí)。

　　據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院報(bào)告，目前我國倉庫仍整體上呈現(xiàn)供不應(yīng)求狀態(tài)，特別是現(xiàn)代化高標(biāo)倉建設(shè)進(jìn)程較為落后。

　　近幾年，隨著電子商務(wù)的快速發(fā)展，對(duì)倉儲(chǔ)物流服務(wù)水平提出更高的要求，傳統(tǒng)倉庫不能滿足電商的服務(wù)時(shí)效和服務(wù)質(zhì)量要求，從而帶動(dòng)高標(biāo)倉市場的快速增長，電商需求逐漸成為高標(biāo)倉租賃市場的主力。

　　物流地產(chǎn)的著名企業(yè)普洛斯也表示隨著全球各市場的互聯(lián)網(wǎng)滲透率不斷提升，在電商的強(qiáng)有力推動(dòng)下，市場對(duì)物流基礎(chǔ)設(shè)施的需求保持旺盛。

　　五年前，普洛斯全球物流基礎(chǔ)設(shè)施中，電商客戶占比在20-25%之間，如今該比例已近40%。

　　疫情的發(fā)生讓電商和數(shù)字化解決方案轉(zhuǎn)型提速了至少2-3年，隨著全球經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇，預(yù)計(jì)這些轉(zhuǎn)變會(huì)產(chǎn)生持久的影響。

　　這種新格局不僅需要增加倉儲(chǔ)空間，還需要相關(guān)技術(shù)、數(shù)據(jù)和人員，在更廣泛的供應(yīng)鏈領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)效率提升。

　　在中國，普洛斯2020年簽約總面積達(dá)1,870萬平方米，比2019年增長53%。中國的電商需求仍然保持強(qiáng)勁，特別是社區(qū)電商，2020年下半年，普洛斯與六家頭部社區(qū)電商公司簽訂了總面積37萬平方米的新租約。

　　過去一年中，普洛斯在中國25個(gè)區(qū)域市場的新開發(fā)項(xiàng)目總投資額達(dá)18億美元，其中包括為全球最大的運(yùn)動(dòng)品牌之一所打造的13萬平方米智能運(yùn)營中心。

　　普洛斯中國區(qū)首席戰(zhàn)略官、隱山資本董事長及管理合伙人東方浩在接受媒體采訪時(shí)表示，未來5～10年內(nèi)，物流領(lǐng)域的數(shù)字化、自動(dòng)化和智能化運(yùn)營將跨越到一個(gè)全新階段。

　　國內(nèi)另一家電商巨頭阿里巴巴也通過旗下的菜鳥網(wǎng)絡(luò)在全國24個(gè)城市，建設(shè)了34個(gè)智慧物流園區(qū)項(xiàng)目，總面積達(dá)314萬平方米。

　　除了讓物流園數(shù)智化，菜鳥還結(jié)合阿里巴巴電商平臺(tái)的優(yōu)勢，為商家提供預(yù)測等定制化服務(wù)，幫助商家減少庫存，減少資金積壓。

　　例如，菜鳥通過大數(shù)據(jù)聯(lián)動(dòng)預(yù)測、多級(jí)立體倉配網(wǎng)絡(luò)、一站式解決方案和定制化服務(wù)等一系列動(dòng)作，讓寶潔雙11訂單在35分鐘內(nèi)就開始出庫，3個(gè)小時(shí)就開始送到消費(fèi)者手上。旗艦店里的千萬個(gè)包裹，送達(dá)時(shí)效比往年提前了6天。

　　近幾年，物流地產(chǎn)還吸引著包括如萬科、綠地等傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)，百聯(lián)、東百等零售企業(yè)，順豐、三通一達(dá)等物流企業(yè)，平安不動(dòng)產(chǎn)等金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)的各個(gè)領(lǐng)域的企業(yè)。

　　國內(nèi)的物流設(shè)施在電商高速發(fā)展和資本加持的雙重推動(dòng)下，智能化升級(jí)將會(huì)更加普遍。

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