2021年，國內物流地產不斷傳出巨額成交新聞。

　　今年初，全球著名投資機構黑石宣布已經從富力地產集團手中，收購粵港澳大灣區(qū)內最大的城市物流園區(qū)——廣州國際機場富力綜合物流園，成交金額為11億美元。

　　而在3月11日，在京東發(fā)布2020年第四季度及全年業(yè)績的同時，也公布了旗下物流地產基金——京東產發(fā)的相關動態(tài)。

京東產發(fā)獲7億美元投資

　　京東公告表示在成功完成兩支物流地產核心基金后，京東產發(fā)在2020年第四季度推出了首支物流地產開發(fā)基金，資產管理規(guī)模達人民幣30億元，核心投資者包括新加坡主權財富基金GIC和阿聯(lián)酋主權投資公司穆巴達拉。

　　截至目前，核心基金和開發(fā)基金的資產管理規(guī)模合計超過人民幣190億元。

　　這個匯聚了新加坡及阿聯(lián)酋國家主權基金的公司在公告的前一天還完成了一輪價值7億美元的融資，聯(lián)席領投的投資人高瓴資本和華平投資以及其他投資人簽訂不可贖回A輪優(yōu)先股融資的最終協(xié)議。

　　高瓴資本是京東的老熟人，10年前投資了京東，幫助京東建立起了物流供應鏈體系。

　　華平投資在今年2月投資了安能物流，此外還投資了Rivigo、Geek+、新宜中國、易商紅木、云鳥配送等物流倉儲行業(yè)的公司。

　　其中，Geek+是生產物流機器人的公司，Rivigo、新宜中國、易商紅木的業(yè)務則是用技術提升物流倉儲效率。

　　京東集團表示，通過憑借華平投資和高瓴資本的行業(yè)專長及資源，京東產發(fā)將進一步加強其基礎設施物業(yè)管理能力，并強化其作為高質量基礎設施物業(yè)開發(fā)及運營的領軍企業(yè)的地位。

京東產發(fā)專業(yè)開發(fā)物流地產

　　根據企查查顯示，京東產發(fā)的運營公司是江蘇京東邦能投資管理有限公司，成立于2015年，法人是張奇。

　　在2014年劉強東的一次演講中，劉強東回憶感謝著重提到了三個人，其中一個就是京東第一個同事張奇，他16歲就加入了京東，跟著劉強東一起練過攤兒。

　　另外兩個被感謝的人是京東的投資人今日資本的CEO徐新和IPO的功臣京東CFO黃宣德。

　　根據京東在香港上市招股書顯示，京東產發(fā)（全稱為京東智能產業(yè)發(fā)展管理集團）于2018年成立，業(yè)務是擁有、開發(fā)及管理物流設施和其他不動產，以支持京東物流及其他第三方。

　　2019年2月，京東產發(fā)與新加坡主權財富基金新加坡政府投資公司(GIC)共同成立京東物流地產核心基金（JD Logistics Properties Core Fund,L.P.）（「核心基金」），總募集額超過人民幣48億元。

　　2020年1月，京東產發(fā)與新加坡主權財富基金新加坡政府投資公司(GIC)共同成立第二項物流地產基金JD Logistics Properties Core Fund II, L.P.（「核心基金II」），向核心基金II出售部分物流設施，總資產價值為人民幣46億元。

　　目前，京東產發(fā)管理的地產總建筑面積逾100萬平方米。2020年第四季度，京東產發(fā)出售開發(fā)物業(yè)所得款項約人民幣36億元。

　　京東產發(fā)的投資方高瓴資本和華平投資均有提升物流行業(yè)數字化、智能化的投資經驗，對于京東產發(fā)后續(xù)的發(fā)展起到推波助瀾的作用。

物流地產迎來產業(yè)升級

　　未來，物流行業(yè)將會一波智慧化高標準化的發(fā)展。

　　國家在政策層面上對于該行業(yè)持鼓勵態(tài)度?！秶揖C合立體交通網規(guī)劃綱要》表示提升智慧發(fā)展水平，鼓勵物流園區(qū)、港口、機場、貨運場站廣泛應用物聯(lián)網、自動化等技術，推廣應用自動化立體倉庫、引導運輸車、智能輸送分揀和裝卸設備。

　　而物流保管費用規(guī)模龐大，能為物流地產運營商帶來巨額收入。

　　根據中國物流與采購聯(lián)合會資料顯示，2015-2019年中國物流保管費用(即倉儲費用)逐年提升，到2019年中國物流保管費用達到5.0萬億元，按照可比口徑，同比增長7.4%，占物流行業(yè)總費用規(guī)模的34%。

　　電子商務高速發(fā)展驅動物流地產進行智能化升級。

　　據前瞻產業(yè)研究院報告，目前我國倉庫仍整體上呈現(xiàn)供不應求狀態(tài)，特別是現(xiàn)代化高標倉建設進程較為落后。

　　近幾年，隨著電子商務的快速發(fā)展，對倉儲物流服務水平提出更高的要求，傳統(tǒng)倉庫不能滿足電商的服務時效和服務質量要求，從而帶動高標倉市場的快速增長，電商需求逐漸成為高標倉租賃市場的主力。

　　物流地產的著名企業(yè)普洛斯也表示隨著全球各市場的互聯(lián)網滲透率不斷提升，在電商的強有力推動下，市場對物流基礎設施的需求保持旺盛。

　　五年前，普洛斯全球物流基礎設施中，電商客戶占比在20-25%之間，如今該比例已近40%。

　　疫情的發(fā)生讓電商和數字化解決方案轉型提速了至少2-3年，隨著全球經濟開始復蘇，預計這些轉變會產生持久的影響。

　　這種新格局不僅需要增加倉儲空間，還需要相關技術、數據和人員，在更廣泛的供應鏈領域實現(xiàn)效率提升。

　　在中國，普洛斯2020年簽約總面積達1,870萬平方米，比2019年增長53%。中國的電商需求仍然保持強勁，特別是社區(qū)電商，2020年下半年，普洛斯與六家頭部社區(qū)電商公司簽訂了總面積37萬平方米的新租約。

　　過去一年中，普洛斯在中國25個區(qū)域市場的新開發(fā)項目總投資額達18億美元，其中包括為全球最大的運動品牌之一所打造的13萬平方米智能運營中心。

　　普洛斯中國區(qū)首席戰(zhàn)略官、隱山資本董事長及管理合伙人東方浩在接受媒體采訪時表示，未來5～10年內，物流領域的數字化、自動化和智能化運營將跨越到一個全新階段。

　　國內另一家電商巨頭阿里巴巴也通過旗下的菜鳥網絡在全國24個城市，建設了34個智慧物流園區(qū)項目，總面積達314萬平方米。

　　除了讓物流園數智化，菜鳥還結合阿里巴巴電商平臺的優(yōu)勢，為商家提供預測等定制化服務，幫助商家減少庫存，減少資金積壓。

　　例如，菜鳥通過大數據聯(lián)動預測、多級立體倉配網絡、一站式解決方案和定制化服務等一系列動作，讓寶潔雙11訂單在35分鐘內就開始出庫，3個小時就開始送到消費者手上。旗艦店里的千萬個包裹，送達時效比往年提前了6天。

　　近幾年，物流地產還吸引著包括如萬科、綠地等傳統(tǒng)房地產企業(yè)，百聯(lián)、東百等零售企業(yè)，順豐、三通一達等物流企業(yè)，平安不動產等金融機構在內的各個領域的企業(yè)。

　　國內的物流設施在電商高速發(fā)展和資本加持的雙重推動下，智能化升級將會更加普遍。

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