物流地產(chǎn)正在成為資本看中的下一塊高地。

　　2020年，中國(guó)物流地產(chǎn)的投資額同比上升了77%。一批資本巨鱷加速與房企合作；快遞、電商等頭部企業(yè)在自有物流體系的優(yōu)勢(shì)下，攜帶資本強(qiáng)勢(shì)入局……

　　業(yè)內(nèi)人士表示，前端的戰(zhàn)爭(zhēng)越激烈，對(duì)于后端基礎(chǔ)設(shè)施的依賴就越明顯，這些都讓巨鱷對(duì)物流地產(chǎn)青睞不已。

盤活資產(chǎn)  順豐REITS赴港上市

　　順豐控股早在2013年就進(jìn)軍物流地產(chǎn)。目前，順豐已經(jīng)建設(shè)完成78萬(wàn)平方米的物流場(chǎng)地，并規(guī)劃出接近300萬(wàn)平方米的物流用地。而順豐也是最早將物流地產(chǎn)資本化的快遞企業(yè)。2018年12月11日，“華泰佳越—順豐產(chǎn)業(yè)園一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功設(shè)立，這是國(guó)內(nèi)首單類永續(xù)物流地產(chǎn)儲(chǔ)架類REITS。

　　今年2月10日，順豐再次攜國(guó)內(nèi)首單真正的物流地產(chǎn)REITS赴港上市。據(jù)悉，該REITS由順豐房托資產(chǎn)管理有限公司管理。順豐房托作為一個(gè)以單位信托基金形式組成的香港集體投資計(jì)劃，由順豐控股間接持有100%股權(quán)。其底層資產(chǎn)包為3處物流地產(chǎn)物業(yè)，分別為香港順豐大廈、佛山桂城豐泰產(chǎn)業(yè)園、蕪湖豐泰產(chǎn)業(yè)園。截至2020年12月31日，3處物業(yè)的可出租總面積為30.8萬(wàn)平方米，評(píng)估價(jià)值為60.9億港元（1港元約合0.84元人民幣，下同），物業(yè)的平均出租率約94.9%。2018年、2019年和2020年前三季度，順豐房托的收益分別為2.56億、2.69億、2.05億港元，運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)分別為4.23億、2.86億、9700萬(wàn)港元。

　　順豐方面表示，順豐房托投資重點(diǎn)為全球范圍內(nèi)可產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)，初步重點(diǎn)為物流地產(chǎn)。本次擬設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金并上市，將開拓公司的創(chuàng)新性融資渠道，有助于盤活公司的物流資產(chǎn)。

　　快遞專家趙小敏告訴《中國(guó)郵政快遞報(bào)》小編，快遞物流企業(yè)將倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園資本化，可以提升企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性，同時(shí)也有放大杠桿的作用。目前，國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)資本化還處于起步階段，未來(lái)5年甚至更長(zhǎng)時(shí)間，物流地產(chǎn)資本化的規(guī)模會(huì)加速增長(zhǎng)。

多觸角布局  京東產(chǎn)發(fā)浮出水面

　　京東則是多觸角布局物流地產(chǎn)。2019年，亞太區(qū)物流地產(chǎn)龍頭ESR通過(guò)港交所聆訊，京東物流成為其股東之一。在近兩年的財(cái)報(bào)中，京東也多次披露了其投資的物流地產(chǎn)基金。早在2019年2月，京東與新加坡政府投資公司（GIC）合作，共同成立了首只物流地產(chǎn)核心基金。去年1月，京東再次與GIC合作，共同成立第二只物流地產(chǎn)基金（核心基金二期）。

　　國(guó)金證券一位投行人士告訴小編，京東設(shè)立此基金的目的是，從京東收購(gòu)部分現(xiàn)代化物流倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施，然后京東繼續(xù)租用這些基礎(chǔ)設(shè)施。此種類型的交易將幫助京東釋放這些資產(chǎn)的價(jià)值，并將收回的資金用于京東未來(lái)的發(fā)展。也就是說(shuō)，通過(guò)使用第三方資金，以建設(shè)更多的物流基礎(chǔ)設(shè)施。

　　在2020年財(cái)報(bào)中，京東集團(tuán)子公司京東產(chǎn)發(fā)浮出水面。這只涉足基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理與綜合服務(wù)的獨(dú)角獸，不僅獲得了7億美元的融資，還推出了首只物流地產(chǎn)開發(fā)基金，資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)30億元。截至目前，該公司核心基金和開發(fā)基金的資產(chǎn)管理規(guī)模合計(jì)超過(guò)190億元。上述投行人士表示，從運(yùn)營(yíng)模式來(lái)看，京東產(chǎn)發(fā)與普洛斯的手法類似，

　　均是通過(guò)私募基金收購(gòu)房地產(chǎn)，再將回收的資金開發(fā)新項(xiàng)目來(lái)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)，實(shí)現(xiàn)規(guī)?？焖贁U(kuò)張。

招親納友  各種勢(shì)力蜂擁進(jìn)入

　　物流地產(chǎn)市場(chǎng)需求穩(wěn)健增長(zhǎng)，引發(fā)各種勢(shì)力涌入。今年3月21日，蘇寧易購(gòu)發(fā)布公告稱，旗下全資子公司蘇寧易達(dá)物流、控股子公司南京寧昌與普洛斯投資（上海）有限公司的關(guān)聯(lián)方珠海普實(shí)、CLH88（HK）Limited簽署合伙協(xié)議，四方共同出資38億元認(rèn)繳“珠海普易物流產(chǎn)業(yè)投資合伙企業(yè)”份額。

　　分析人士稱，蘇寧主要是為自身倉(cāng)儲(chǔ)資源尋找利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，在快遞競(jìng)爭(zhēng)激烈的當(dāng)下，開放物流倉(cāng)儲(chǔ)資源已經(jīng)成為企業(yè)共同的動(dòng)作。從引入深國(guó)際作為戰(zhàn)略股東，到與龍頭企業(yè)普洛斯合作，蘇寧始終圍繞著物流倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)招親納友。

　　圍繞物流倉(cāng)儲(chǔ)資源布局的還有圓通速遞。近年來(lái)，圓通不斷通過(guò)建設(shè)投資電商快遞產(chǎn)業(yè)園區(qū)、航空基地以及物流集散中心等動(dòng)作，進(jìn)一步擴(kuò)大物流地產(chǎn)布局。

　　早在2015年，由圓通蛟龍100%全資持有的桐廬陽(yáng)明山置業(yè)有限公司成立，該公司的經(jīng)營(yíng)范圍為地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理；2016年7月，圓通蛟龍與融創(chuàng)不動(dòng)產(chǎn)合資成立杭州圓匯投資置業(yè)有限公司，注冊(cè)資本2.86億元，圓通蛟龍持股70%；2017年1月，圓通速遞全資控股的上海圓通空港企業(yè)發(fā)展有限公司成立，主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)，

　　地基與基礎(chǔ)建設(shè)工程專業(yè)施工，物業(yè)管理等。去年5月2日，圓通全資控股的上海圓弘置業(yè)有限公司成立，其經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理。

巨頭來(lái)襲  擴(kuò)大資源聚集效應(yīng)

　　中國(guó)物流地產(chǎn)不僅吸引了快遞企業(yè)的目光，還引來(lái)了海外資本的關(guān)注。

　　最近，全球知名商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕發(fā)布的《2021年亞太區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》認(rèn)為，亞太區(qū)今年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇將持續(xù)領(lǐng)先全球，其中中國(guó)內(nèi)地有望引領(lǐng)零售及物流地產(chǎn)市場(chǎng)租金增長(zhǎng)。

　　事實(shí)上，國(guó)際PE（私募股權(quán)投資）巨頭已開始行動(dòng)。不久前，“華爾街PE之王”黑石就高調(diào)宣布，在國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)領(lǐng)域完成了一場(chǎng)11億美元的掃貨。其從富力集團(tuán)手中收購(gòu)了粵港澳大灣區(qū)內(nèi)最大的城市物流園區(qū)。黑石集團(tuán)董事長(zhǎng)、首席執(zhí)行官兼聯(lián)合創(chuàng)始人蘇世民透露，未來(lái)，黑石愿意在中國(guó)投資兩類房產(chǎn)：一是倉(cāng)儲(chǔ)類資產(chǎn)，二是城市購(gòu)物中心。

　　與此同時(shí)，普洛斯、安博、豐樹等物流地產(chǎn)企業(yè)也加速在中國(guó)布局。

　　與國(guó)際資本抄底中國(guó)物流地產(chǎn)不同，國(guó)內(nèi)企業(yè)在物流地產(chǎn)的布局，主要屬于憑借資源集聚效應(yīng)來(lái)帶動(dòng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)?？爝f專業(yè)人士徐勇認(rèn)為，物流地產(chǎn)的利潤(rùn)率不是很高，在3%左右，如果納入倉(cāng)儲(chǔ)、包裝等服務(wù)，能達(dá)到5%~6%。如今，快遞業(yè)務(wù)呈現(xiàn)微利化趨勢(shì)，將快遞資源和倉(cāng)儲(chǔ)資源打包，成為電商客戶的第三方，提供供應(yīng)鏈解決方案，成為當(dāng)前企業(yè)共同的動(dòng)作。

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