物流地產(chǎn)，是經(jīng)營(yíng)專業(yè)現(xiàn)代化物流設(shè)施的載體，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，選擇一個(gè)合適的地點(diǎn)，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施。

　　物流地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)要求建立與物流客戶緊密合作關(guān)系，通過地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、租賃及物業(yè)服務(wù)等方式提供專業(yè)的物流房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目主要包括有支持業(yè)務(wù)相關(guān)的物業(yè)和配套設(shè)施。物流地產(chǎn)的最大特點(diǎn)是收益來(lái)源穩(wěn)定，投資回收期長(zhǎng)，但其對(duì)開發(fā)商的物流運(yùn)營(yíng)管理能力要求很高。

一、物流地產(chǎn)興盛的原因

　　由于傳統(tǒng)物流地產(chǎn)的投資回報(bào)遠(yuǎn)不如住宅、商業(yè)及寫字樓項(xiàng)目，我國(guó)房地產(chǎn)商們先前并未對(duì)其予以重視，而近幾年，物流地產(chǎn)卻迎來(lái)了一個(gè)發(fā)展的小高峰，分析其原因，主要有以下四點(diǎn)：

　　1、電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了對(duì)物流地產(chǎn)的持續(xù)增長(zhǎng)需求。

　　高速增長(zhǎng)的電商

　　中國(guó)的電子商務(wù)在以驚人的速度爆發(fā)式增長(zhǎng)，這給物流業(yè)帶來(lái)旺盛的需求刺激

　　從阿里巴巴“雙十一”銷售額的增長(zhǎng)便能看出這種“刺激”的效果。據(jù)悉，阿里巴巴2014年11月11日的交易額為571億元，當(dāng)天產(chǎn)生的包裹量達(dá)到2.78億個(gè)，而2010年11月11日產(chǎn)生的包裹量?jī)H為1000萬(wàn)件。

　　另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，2014年全國(guó)快遞業(yè)務(wù)量完成140億件，首次超過美國(guó)，躍居世界第一;快遞最高日處理量超過1億件，同比增長(zhǎng)52%。中國(guó)快遞業(yè)務(wù)量從10億件增至100億件僅用了8年時(shí)間，截至2014年11月，全國(guó)快遞累計(jì)業(yè)務(wù)量已經(jīng)連續(xù)45個(gè)月同比平均增幅超過50%。

　　2、原有物流地產(chǎn)發(fā)展水平落后和發(fā)展空間不平衡，不足以支撐日益旺盛的物流需求。

　　需求大幅提升的同時(shí)，也對(duì)物流行業(yè)的發(fā)展水平提出更高的要求。而物流地產(chǎn)作為物流鏈條的一個(gè)重要組成部分，其發(fā)展水平較美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家還有明顯差距。

　　有報(bào)告顯示，中國(guó)現(xiàn)有的5.5億平方米的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施中能達(dá)到國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)的不足2%，這些達(dá)標(biāo)的倉(cāng)儲(chǔ)存量?jī)H相當(dāng)于美國(guó)波士頓一個(gè)城市的水平，且其中60%還是位于一線城市。

　　3、國(guó)家各級(jí)政府對(duì)物流產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)的大力支持、扶持

　　強(qiáng)勁的市場(chǎng)剛需加上倉(cāng)儲(chǔ)存量的短缺，無(wú)疑是物流地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的強(qiáng)大推動(dòng)力。與此同時(shí)，國(guó)家也從政策層面不斷鼓勵(lì)物流產(chǎn)業(yè)及與之配套的物流地產(chǎn)的發(fā)展。

　　2009年3月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《物流業(yè)調(diào)整和振興計(jì)劃》之后，物流業(yè)快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平不斷提升。全國(guó)各地區(qū)、各部門積極行動(dòng)、密切配合，出臺(tái)多項(xiàng)政策措施支持物流業(yè)調(diào)整振興。國(guó)家發(fā)改委會(huì)同有關(guān)部門制定了《落實(shí)物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃部門分工方案》，建立了由33個(gè)部門參加的物流業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃實(shí)施工作小組，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)落實(shí)物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃實(shí)施中的有關(guān)問題。

　　2012年2月份，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于物流企業(yè)大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知》，對(duì)物流企業(yè)自有的(包括自用和出租)大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地，按所屬土地等級(jí)適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　2014年9月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《物流業(yè)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃(2014-2020年)》，《規(guī)劃》明確了物流業(yè)的發(fā)展方向，并將推動(dòng)物流倉(cāng)儲(chǔ)朝著專業(yè)化、智能化的方向快速前進(jìn)。

　　各地方政府也在減輕物流企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，完善大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地的土地使用稅政策，科學(xué)制定物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃，對(duì)納入規(guī)劃的物流園區(qū)用地給予重點(diǎn)保障，支持將工業(yè)企業(yè)舊廠房、倉(cāng)庫(kù)和存量土地資源用于發(fā)展物流業(yè)等方面出臺(tái)了很多的支持及扶持政策。

　　4、住宅、商業(yè)等傳統(tǒng)高收益地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨飽和和日益積累的投資風(fēng)險(xiǎn)促使一部分地產(chǎn)商走多元化經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)型發(fā)展之路

　　隨著國(guó)家對(duì)住宅建設(shè)用地供應(yīng)、住宅開發(fā)過程、房?jī)r(jià)管控力度的不斷加強(qiáng)，傳統(tǒng)以住宅為主的房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的經(jīng)營(yíng)壓力和市場(chǎng)挑戰(zhàn)。而與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)現(xiàn)有專業(yè)的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施供應(yīng)卻遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)需求，導(dǎo)致倉(cāng)庫(kù)租金持續(xù)走高。物流地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿ξ艘徊糠珠_發(fā)商先行轉(zhuǎn)型進(jìn)軍該領(lǐng)域：

　　（1）平安不動(dòng)產(chǎn)

　　2014年4月22日，平安集團(tuán)旗下平安不動(dòng)產(chǎn)從領(lǐng)盛投資管理購(gòu)得一位于四川成都建筑面積約9萬(wàn)平方米的物流倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)，正式涉足物流地產(chǎn)圈。

　　（2）萬(wàn)科集團(tuán)

　　萬(wàn)科在涉足購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)、入股徽商銀行、籌建兒童醫(yī)院、涉獵養(yǎng)老地產(chǎn)后，2014年5月16日，萬(wàn)科簽約河北廊坊萬(wàn)莊生態(tài)新城項(xiàng)目進(jìn)軍物流地產(chǎn)。

　　（3）雨潤(rùn)集團(tuán)

　　雨潤(rùn)集團(tuán)憑借著自己農(nóng)產(chǎn)品加工的主業(yè)優(yōu)勢(shì)，以建設(shè)農(nóng)副產(chǎn)品采購(gòu)中心和物流中心為名，在全國(guó)各地低價(jià)拿地。大多數(shù)物流采購(gòu)中心占地都超過3000畝。

　　這些地產(chǎn)集團(tuán)紛紛將物流地產(chǎn)作為多元化經(jīng)營(yíng)的一個(gè)方向，一方面看中了物流地產(chǎn)穩(wěn)定、長(zhǎng)期的租金收益，可規(guī)避住宅地產(chǎn)目前的高風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也在于相比購(gòu)物中心、酒店，物流地產(chǎn)的土地成本低、投資強(qiáng)度小。

二、地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展空間

　　2013年中國(guó)GDP總量達(dá)到56.9萬(wàn)億元，其中第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值占比增至46.1%，首次超過第二產(chǎn)業(yè)，作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，物流業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。2013年，全國(guó)物流業(yè)增加值3.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.5%；全國(guó)社會(huì)物流總額為197.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9.5%。

　　2014年中國(guó)GDP總量達(dá)到63.65億元，全國(guó)物流業(yè)增加值4.21萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8%；全國(guó)社會(huì)物流總額為210萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.5%。

　　物流業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了物流地產(chǎn)的發(fā)展，雖然我國(guó)物流地產(chǎn)經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展，在部分區(qū)域已經(jīng)初步呈現(xiàn)供大于求的局面，但是在一些產(chǎn)業(yè)后發(fā)地區(qū)、一線城市等區(qū)域，物流地產(chǎn)依然存在較大投資潛力。

　　1、承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)后發(fā)地區(qū)的投資機(jī)遇

　　隨著我國(guó)加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐和新一屆政府著力打造絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶，以及我國(guó)大力實(shí)施新一輪對(duì)外開放，在我國(guó)中西部地區(qū)尤其是在長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶和絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶沿線城市，產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)規(guī)?；瘮U(kuò)張的新機(jī)遇，加上沿海地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，這些城市的產(chǎn)業(yè)物流需求將快速增長(zhǎng)，為這些產(chǎn)業(yè)提供配套服務(wù)的物流地產(chǎn)將出現(xiàn)新的投資機(jī)遇。

　　2、一線城市滿足電商發(fā)展和城市生活需要的投資潛力

　　伴隨著電子商務(wù)的飛速發(fā)展，我國(guó)商貿(mào)流通模式發(fā)生了較大變革，傳統(tǒng)的實(shí)體店現(xiàn)貨交易模式受到較大沖擊，網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物市場(chǎng)份額快速提高，帶來(lái)了物流模式的巨大變革，一線城市在電子商務(wù)發(fā)展中由于人口規(guī)模較大，市場(chǎng)增長(zhǎng)潛力較大，同時(shí)一線城市也扮演著區(qū)域電子商務(wù)分撥配送中心的角色，在一線城市滿足電商發(fā)展需要的物流地產(chǎn)投資潛力巨大。此外，隨著交通壓力的不斷增大，傳統(tǒng)的配送模式亟待變革，在一線城市城郊結(jié)合部布局滿足城市生活所需物資共同配送的物流地產(chǎn)需求較為強(qiáng)烈，這也是未來(lái)一線城市物流地產(chǎn)的重點(diǎn)投資領(lǐng)域。

　　3、以物流環(huán)境營(yíng)造實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張發(fā)展的投資領(lǐng)域

　　在我國(guó)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)后發(fā)地區(qū)尤其是在我國(guó)中西部地區(qū)，單純依托資源稟賦和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)很難實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張，亟待探尋一種新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式即通過以物流為核心的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境營(yíng)造實(shí)現(xiàn)該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張，進(jìn)而帶動(dòng)物流需求的增長(zhǎng)，借此契機(jī)配套發(fā)展物流地產(chǎn)。在我國(guó)中西部地區(qū)成都和重慶為了實(shí)現(xiàn)外向型產(chǎn)業(yè)發(fā)展，前期在國(guó)際航線開通、國(guó)際鐵路集裝箱班列開行方面給予了大量扶持，營(yíng)造了滿足電子產(chǎn)品面向全球快速分撥的國(guó)際物流服務(wù)體系，帶動(dòng)了以電子產(chǎn)品為核心的外向型產(chǎn)業(yè)的跨越式發(fā)展，通過產(chǎn)業(yè)的集聚配套形成了為外向型產(chǎn)業(yè)提供服務(wù)的綜合保稅區(qū)、國(guó)際物流園區(qū)等物流基礎(chǔ)設(shè)施，其成功經(jīng)驗(yàn)可供我國(guó)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)后發(fā)地區(qū)借鑒，這也是我國(guó)物流地產(chǎn)未來(lái)重點(diǎn)的投資領(lǐng)域。

三、物流地產(chǎn)的開發(fā)模式

　　目前國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式主要有四種：

　　1、地產(chǎn)商作主導(dǎo),租售給物流商并代其管理。即房地產(chǎn)開發(fā)商是開發(fā)投資的主體,開發(fā)商選地建成相關(guān)物流設(shè)施后,再轉(zhuǎn)租給物流企業(yè)。日常物流業(yè)務(wù)由物流公司操作,房地產(chǎn)開發(fā)商只是負(fù)責(zé)投資開發(fā)和物業(yè)管理。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是更有效地幫助物流企業(yè)客戶管理資金、降低成本,提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。缺點(diǎn)是對(duì)于小規(guī)模的物流企業(yè)而言,租金成本可能過高。

　　2、物流商自有地產(chǎn),自己經(jīng)營(yíng)管理。即物流企業(yè)是相關(guān)物流設(shè)施投資建設(shè)的主體,建成后也是自己經(jīng)營(yíng),自己管理。優(yōu)點(diǎn)是可以節(jié)省一部分租金,而且物業(yè)的折舊費(fèi)用可以享受到稅收減免的好處。缺點(diǎn)就是管理水平可能比較低、非專業(yè)化,同時(shí)需要占用大量的資金,運(yùn)營(yíng)成本比較高,而且由于建設(shè)上的非專業(yè)性,建設(shè)成本可能較高。

　　3、地產(chǎn)、物流商直接合作經(jīng)營(yíng)。即物流商、地產(chǎn)商通過成立項(xiàng)目公司或協(xié)議、合同等其他契約方式共同出資、合作經(jīng)營(yíng),各自發(fā)揮自己相關(guān)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì),對(duì)于項(xiàng)目建成后的收益按照協(xié)議分享同時(shí)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是可以發(fā)揮地產(chǎn)商在拿地、設(shè)施建設(shè)等方面的優(yōu)勢(shì),同時(shí)發(fā)揮物流商在物流效率設(shè)計(jì)、物流運(yùn)營(yíng)方面的優(yōu)勢(shì),實(shí)現(xiàn)物流商和地產(chǎn)商的共贏。但是缺點(diǎn)在于雙方前期面臨信用風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)在后期利益分配問題、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)上可能出現(xiàn)矛盾。

　　4、由第三方牽頭,聯(lián)系物流商和地產(chǎn)商。即通過第三方將物流商和地產(chǎn)商各自的資源進(jìn)行整合,同時(shí)對(duì)物流商和地產(chǎn)商的資格、實(shí)力進(jìn)行審查,確保強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。物業(yè)建成后由第三方中介組織負(fù)責(zé)對(duì)管理企業(yè)進(jìn)行招標(biāo),而企業(yè)收益也由第三方代為審查并根據(jù)協(xié)議分配。這種模式優(yōu)點(diǎn)是充分利用了獨(dú)立第三方的審查,從而避免了物流商和地產(chǎn)商的信用風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)避免了后期產(chǎn)生的矛盾。但是這種模式對(duì)于第三方的要求很高,而且要求中介市場(chǎng)有較高的行業(yè)自律,同時(shí)需要社會(huì)信用檔案的支持。

四、物流地產(chǎn)的發(fā)展與展望

　　我國(guó)物流地產(chǎn)的發(fā)展方興未艾，物流地產(chǎn)的規(guī)劃建設(shè)、投資運(yùn)營(yíng)是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及政府部門較多、關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)也較為廣泛，各級(jí)政府、行業(yè)協(xié)會(huì)、相關(guān)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，共同促進(jìn)物流地產(chǎn)的發(fā)展。伴隨著我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、商貿(mào)流通模式變革和新一輪對(duì)外開放，未來(lái)我國(guó)物流地產(chǎn)還有較大發(fā)展空間，構(gòu)建功能集約化、作業(yè)效率高效化、管理精細(xì)化的物流基礎(chǔ)設(shè)施體系是未來(lái)物流地產(chǎn)的發(fā)展方向，他承載著服務(wù)城市、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和生產(chǎn)生活的重任，也必將成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推器。

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