物流地產(chǎn)作為經(jīng)營(yíng)專業(yè)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的載體，伴隨著零售消費(fèi)升級(jí)、電商快速發(fā)展，這一模式的前行無(wú)疑與太多的因素交織在了一起，未來(lái)，依然在摸索式前行中的物流地產(chǎn)是否可以做到將有限的資源投向集約式發(fā)展中去，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展呢？

　　2009年，因?yàn)闄C(jī)緣巧合進(jìn)入商貿(mào)物流領(lǐng)域，后來(lái)又開(kāi)始涉足物流園區(qū)的投資運(yùn)營(yíng)，不知不覺(jué)已有五六個(gè)年頭。這幾年親眼見(jiàn)證了國(guó)內(nèi)物流園區(qū)的發(fā)展過(guò)程，從傳統(tǒng)的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)即所謂的買地、蓋房、招商、收租，到現(xiàn)在的“生態(tài)、資本、平臺(tái)”，客觀地說(shuō)，商業(yè)模式確實(shí)發(fā)生了很大變化。

　　象飛田供應(yīng)鏈創(chuàng)始人、總裁潘海祥。曾任亞邦物流總經(jīng)理、歐安達(dá)國(guó)際物流總裁。專注綜合商貿(mào)物流園區(qū)模式研究。

　　尤其是2016年，隨著行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)的整體上市、其它地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)殺入，物流地產(chǎn)用火和熱形容毫不為過(guò)。可是園區(qū)越蓋越多，它們運(yùn)營(yíng)得究竟怎么樣？物流地產(chǎn)是一個(gè)很大的概念，單從運(yùn)輸路徑角度就有公、鐵、水、空、管、多式等，從功能上有倉(cāng)儲(chǔ)型、市場(chǎng)型、保稅、綜合等。

　　但在中國(guó)物流地產(chǎn)這個(gè)市場(chǎng)中，外資家族是占絕對(duì)主導(dǎo)地位的強(qiáng)大勢(shì)力。在中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，只有物流地產(chǎn)能夠被外資所占領(lǐng)大半壁江山。

　　主要原因有兩點(diǎn)，第一是國(guó)外商業(yè)消費(fèi)更發(fā)達(dá)，外資從海外而來(lái)，能夠前瞻性地提前布局物流倉(cāng)儲(chǔ)，有了很好的先發(fā)優(yōu)勢(shì)；第二是物流地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)低，收益穩(wěn)定，為中國(guó)資本所不屑，而且這種產(chǎn)品更適合對(duì)接國(guó)際金融市場(chǎng)，外資相對(duì)而言更有用武之地。

　　對(duì)于需求而言，物流地產(chǎn)目前的需求集中在珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海和內(nèi)陸大型城市等物流需求旺盛的一線城市、熱點(diǎn)二線城市以及重要的物流節(jié)點(diǎn)城市有著很大的市場(chǎng)增長(zhǎng)潛力。在此，對(duì)2017年物流園區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)發(fā)表一點(diǎn)自己的看法。

土地紅利將逐步消失

　　2009年2月25日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，審議并原則通過(guò)物流業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃。作為國(guó)家十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的老幺，在最后關(guān)頭“成功”擠掉房地產(chǎn)業(yè)，躋身“十大”之列，有它的必然性。但隨之也開(kāi)啟了物流園區(qū)紅利時(shí)代的來(lái)臨，其中以土地紅利最為突出。

　　因?yàn)殡S之出臺(tái)的“物流倉(cāng)儲(chǔ)用地供地價(jià)格參照當(dāng)?shù)毓I(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)”政策，讓政府和投資企業(yè)基本上都按照項(xiàng)目所在地工業(yè)用地最低保護(hù)價(jià)掛牌，基本不考慮土地成本。

　　以東部地區(qū)三線城市為例，拆遷、指標(biāo)、失地補(bǔ)償及土地整理等綜合費(fèi)用基本都在60萬(wàn)以上，而土地掛牌價(jià)少則幾萬(wàn)，多的也在20余萬(wàn)元，而這其中尤其是倉(cāng)儲(chǔ)型園區(qū)企業(yè)拿地最為瘋狂，他們的稅收貢獻(xiàn)也是最少，象某鳥(niǎo)某東蓋個(gè)倉(cāng)庫(kù)放貨我看政府決策應(yīng)該回歸理性了。反而是公路港型園區(qū)對(duì)區(qū)域稅收和產(chǎn)業(yè)升級(jí)貢獻(xiàn)相對(duì)要大得多。據(jù)了解，政府對(duì)園區(qū)項(xiàng)目的認(rèn)知和要求已經(jīng)發(fā)生變化，要么稅收承諾，要么土地價(jià)格市場(chǎng)化評(píng)估。

兩權(quán)分離成為主流

　　投資權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離在2013年由天地匯最先提出，近幾年逐步得到市場(chǎng)認(rèn)同，2016年也已出現(xiàn)了幾家類似公司。此前幾年基本都是已有園區(qū)的托管整合模式，因?yàn)橄忍鞐l件制約，合作的園區(qū)大部分存在與其網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營(yíng)矛盾的“缺陷”，如權(quán)證問(wèn)題、建筑形態(tài)與功能配比等。

　　2016年起，已經(jīng)有很大一部分物流地產(chǎn)企業(yè)按照定制模式與園區(qū)運(yùn)營(yíng)企業(yè)開(kāi)展合作，從項(xiàng)目選址、規(guī)劃階段就開(kāi)始深入合作，這樣做一方面保障了投資企業(yè)的基本收益，另一方面也符合園區(qū)運(yùn)營(yíng)的輕資產(chǎn)平臺(tái)公司的網(wǎng)絡(luò)化布局綜合性要求。2017年兩權(quán)分離將會(huì)取得突破性進(jìn)展。而園區(qū)建設(shè)周期一般較短，這種合作模式的良好效果將在2018年得到集中體現(xiàn)！

資本化浪潮風(fēng)起云涌

　　物流地產(chǎn)投資大、回報(bào)慢是客觀事實(shí)，目前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)資本化運(yùn)作的園區(qū)投資企業(yè)已有多家，但與國(guó)內(nèi)眾多的物流園區(qū)比較，畢竟少數(shù)。大量的物流園區(qū)存在資金杠桿高、財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)重、現(xiàn)金流緊張的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，好在因?yàn)橛械赜蟹?，融資相對(duì)還是可行的。

　　但園區(qū)產(chǎn)權(quán)分割銷售政策遲遲未見(jiàn)松綁，土地收儲(chǔ)拆遷對(duì)很多園區(qū)也是遙遙無(wú)期。很多園區(qū)企業(yè)都活在“資產(chǎn)升值”的夢(mèng)境中，如何變現(xiàn)？如何資產(chǎn)升值貨幣化？一入豪門深似海、從此土豪變“負(fù)翁”。

　　資產(chǎn)證券化是解決這一問(wèn)題的最佳途徑。而資產(chǎn)證券化起碼兩個(gè)前提：一是權(quán)證齊全；二是收益穩(wěn)定。很大一部分園區(qū)連這些基本的條件都不能滿足，只能熬了！即使?jié)M足，REITS目前在國(guó)內(nèi)尚未啟動(dòng)，啟動(dòng)后也會(huì)優(yōu)先選擇一二線城市的成熟園區(qū)。很多三四線園區(qū)在資產(chǎn)證券化浪潮來(lái)臨時(shí)會(huì)面臨沒(méi)人要的尷尬境地。

　　還有一個(gè)路徑是賣給全國(guó)布局的資本公司。我們看到傳化收購(gòu)寧波天地，深國(guó)際收購(gòu)昆山白楊灣就是很好的證明，那平安不動(dòng)產(chǎn)、萬(wàn)科，甚至于華夏幸福是否會(huì)有類似動(dòng)作？不管怎么樣，隨著一二線城市園區(qū)的飽和、土地存量減少、，三線城市權(quán)證清晰、收益穩(wěn)定的園區(qū)被收購(gòu)的案例將風(fēng)起云涌。

　　第三就是抱團(tuán)取暖，這里的抱團(tuán)取暖不是所謂園區(qū)聯(lián)盟，而是將多家園區(qū)資產(chǎn)形成資產(chǎn)包，變成一家“類眾籌”的重資產(chǎn)公司，形成合力后運(yùn)作資產(chǎn)證券化。這種模式國(guó)內(nèi)也有公司在行動(dòng)，也有公司在謀劃，結(jié)果如何，不得而知。

　　總之，2017年物流園區(qū)依然會(huì)熱，但傳統(tǒng)的粗放式、靠土地投機(jī)的投資會(huì)減少，綜合運(yùn)營(yíng)能力要求越來(lái)越高，大資本高歌猛進(jìn)、小土豪傍大款，園區(qū)將進(jìn)入一個(gè)群雄逐鹿的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代！

信息化成為發(fā)展必要手段

　　園區(qū)作為物流產(chǎn)業(yè)集聚的重要陣地，承擔(dān)了重要的區(qū)域經(jīng)濟(jì)服務(wù)職能。而如何有效做到標(biāo)準(zhǔn)化、集約化，從而幫助園區(qū)內(nèi)的物流企業(yè)提供除場(chǎng)所租賃以外的增值服務(wù)，信息化是必要的有效手段。

　　我們可喜的看到，目前國(guó)內(nèi)部分園區(qū)連鎖化經(jīng)營(yíng)的公司都在園區(qū)的綜合信息系統(tǒng)的研發(fā)方面有所布局，系統(tǒng)從園區(qū)的招商及物業(yè)管理、財(cái)務(wù)結(jié)算、生活服務(wù)、車輛管理、物流信息匹配、物資采購(gòu)到倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸企業(yè)的WMS、TMS系統(tǒng)，甚至于安全管理等全方位集成，全面提升園區(qū)及園內(nèi)企業(yè)的基礎(chǔ)管理的信息化水平，一方面提高了園區(qū)的管理效率，同時(shí)園區(qū)金融及其它通過(guò)數(shù)據(jù)分析的需求新服務(wù)落地成為現(xiàn)實(shí)！而對(duì)于絕大多數(shù)所謂“孤島式”園區(qū)所要做的僅僅是選擇實(shí)施，“坐享其成”。

人才短缺難題尤為突出

　　人才匱乏是很多已進(jìn)入該領(lǐng)域的企業(yè)所面對(duì)的最主要的“成長(zhǎng)的煩惱”。傳統(tǒng)的地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域，對(duì)未來(lái)客戶的需求知之甚少。隨著大量新建園區(qū)的落地實(shí)施，人才問(wèn)題，尤其是項(xiàng)目公司總經(jīng)理將是困擾物流地產(chǎn)投資公司的最大問(wèn)題。這方面人才需要對(duì)園區(qū)選址、規(guī)劃、招商、運(yùn)營(yíng)及管理，甚至于資本運(yùn)作、金融、政府政策協(xié)調(diào)都要有所了解。目前，部分園區(qū)投資企業(yè)或運(yùn)營(yíng)企業(yè)的總經(jīng)理一部分來(lái)自于傳統(tǒng)物流企業(yè)，一部分來(lái)自于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，而這部分人才綜合能力方面的短板不言而喻。一個(gè)合格的園區(qū)總經(jīng)理在今后一段時(shí)間將成為“香餑餑”。

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