從價(jià)值鏈看物流地產(chǎn)：核心三要素為“地、人、錢”

　　物流地產(chǎn)在拿地和實(shí)現(xiàn)盈利的環(huán)節(jié)有其自身特征，可概括為：拿地難度大、網(wǎng)絡(luò)化布局、開發(fā)模式靈活、后端參與管理、產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)及金融屬性較強(qiáng)。?

　　物流地產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)的核心環(huán)節(jié)在于其拿地、開發(fā)運(yùn)營(yíng)和資金周轉(zhuǎn)上，其對(duì)應(yīng)的生產(chǎn)要素則為“土地、人（管理）、錢（資金流）”。

拿地：物流地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)，掣肘在于工業(yè)用地供給有限

　　1、一線城市供給不足，周邊二三線享受溢出效應(yīng)??

　　建設(shè)物流地產(chǎn)的地皮性質(zhì)需為工礦倉儲(chǔ)用地，即平常所說的工業(yè)用地，而工業(yè)用地具體又細(xì)分為工業(yè)用地、采礦用地、倉儲(chǔ)用地三個(gè)子分類。??

　　根據(jù)國(guó)土資源部信息，截止20161Q，全國(guó)工業(yè)用地、居住用地與商業(yè)用地均價(jià)分別為766元/平方米、5554元/平方米與6767元/平方米，工業(yè)用地地價(jià)遠(yuǎn)低于其他類型地塊，而一線城市政府出于城市規(guī)劃、財(cái)稅征收、就業(yè)解決等考量，近年來出讓的工業(yè)土地連年萎縮。

　　另一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題是：在工業(yè)用地本身供給下降的背景之下，倉儲(chǔ)用地占工業(yè)用地比重極小，部分地方政府劃定了“投資強(qiáng)度1000萬/畝，稅收貢獻(xiàn)100萬/畝，容積率為1”的硬性指標(biāo)，加劇了倉儲(chǔ)用地的成交難度。??

　　以上海為例，世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)2011－2013年的三年間，上海物流倉儲(chǔ)用地出讓面積僅占工業(yè)用地出讓面積的3%左右。這導(dǎo)致的現(xiàn)實(shí)問題是不少企業(yè)打著擦邊球，拿的是工業(yè)廠房用地卻用于倉儲(chǔ)開發(fā)。??

　　一線城市在物流用地供給上的短缺直接導(dǎo)致了對(duì)周邊衛(wèi)星城的溢出效應(yīng)。??

　　二線城市在土地供給、土地價(jià)格和用工成本都較一線城市享有優(yōu)勢(shì)，而出租價(jià)格卻未必落后太多，因此“立足二線，服務(wù)一線”成為很多物流地產(chǎn)開發(fā)商的拿地策略，相應(yīng)衍生出了長(zhǎng)三角的蘇州、昆山，珠三角的佛山、肇慶，京津冀的廊坊等衛(wèi)星城。?

　　物流地產(chǎn)商在選址時(shí)需考慮二線城市在地價(jià)下降和客戶物流費(fèi)用上升之間的平衡。?

　　2、拿地政策歷經(jīng)變更，管制收緊現(xiàn)存變數(shù)??

　　由于過去15年國(guó)內(nèi)土地價(jià)格的水漲船高，國(guó)家從鼓勵(lì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、杜絕投機(jī)商囤地、炒地的角度出發(fā)，對(duì)工業(yè)用地的出讓、價(jià)格以及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)已有較為規(guī)范的規(guī)定：工業(yè)用地的出讓過程中必須采用招拍掛方式，且企業(yè)在獲得地塊之后一年內(nèi)必須破土動(dòng)工，否則閑臵土地滿一年未動(dòng)工開發(fā)需征收閑臵費(fèi)，滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的可無償收回使用權(quán)。?

　　另外，部分一線城市（北京、深圳）現(xiàn)已出臺(tái)工業(yè)用地出讓彈性年限的試點(diǎn)制度，將工業(yè)用地使用年限縮短或?qū)嵭凶庾尳Y(jié)合等方式出讓土地，這對(duì)于簽長(zhǎng)約、資產(chǎn)重的物流地產(chǎn)開發(fā)商而言，在固定資產(chǎn)折舊、到期資產(chǎn)評(píng)估、客戶延續(xù)性方面都會(huì)產(chǎn)生一定負(fù)面影響。

　　建設(shè)與運(yùn)營(yíng)：定制產(chǎn)品流行，深入物流鏈條提升管理要求?

　　物流地產(chǎn)商的收入來源包括：租金（最為基礎(chǔ)）、管理服務(wù)費(fèi)（如果深入物流鏈條）、稅收優(yōu)惠、土地增值等。

　　一般來說現(xiàn)代物流地產(chǎn)的客戶多為物流、商貿(mào)、大型電商和高附加值制造類企業(yè)，儲(chǔ)存產(chǎn)品類型涵蓋食品飲料、醫(yī)藥、化工產(chǎn)品、汽車等形形色色，不同類型產(chǎn)品對(duì)倉儲(chǔ)設(shè)施具有不同要求，因此物流地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的定制化建設(shè)較商住領(lǐng)域更為流行。

　　一旦地產(chǎn)商與租方敲定合作關(guān)系，二者簽訂長(zhǎng)約，且有的物流地產(chǎn)商本身也具備第三方物流商的能力，雙方在物流鏈條上的合作將會(huì)極為深入。?

　　因此物流地產(chǎn)開發(fā)商往往身兼開發(fā)商與運(yùn)營(yíng)商兩種角色，運(yùn)營(yíng)階段為客戶提供例如設(shè)備的融資租賃、信息采集甚至物流等多樣服務(wù)，此時(shí)需要開發(fā)商具備豐富的物流行業(yè)經(jīng)驗(yàn)與科學(xué)的管理手段。??

　　相比商住地產(chǎn)而言，物流地產(chǎn)回報(bào)周期較長(zhǎng)，但勝在業(yè)績(jī)穩(wěn)定、現(xiàn)金流充沛、受宏觀地產(chǎn)調(diào)控政策影響較輕，且同樣可以享受土地增值帶來的溢價(jià)。

金融杠桿：不只是地產(chǎn)和物流?

　　單純的收取租金模式下，回報(bào)周期可能長(zhǎng)達(dá)10-20 年，因此物流地產(chǎn)商往往會(huì)通過活用資金的方式加快資金流轉(zhuǎn)速度，其中最長(zhǎng)使用的工具為私募基金。另外，部分物流地產(chǎn)商同時(shí)為下游客戶提供物流設(shè)備融資租賃服務(wù)。??

　　1、私募基金?

　　我們發(fā)現(xiàn)幾乎每一個(gè)大型的外資物流地產(chǎn)商都能夠嫻熟運(yùn)用私募地產(chǎn)基金以提升杠桿、加快資金流速，其典型模式為：成立基金并引入外部投資者，收購運(yùn)營(yíng)成熟后的自身物流地產(chǎn)項(xiàng)目以增加杠桿。??

　　以其中最為典型的普洛斯地產(chǎn)基金為例，物流地產(chǎn)企業(yè)身兼地產(chǎn)建設(shè)商、管理商、基金股東三重身份，大部分外資企業(yè)模式與之雷同，區(qū)別多在杠桿倍數(shù)、基金規(guī)模等。而參與基金的投資者多為養(yǎng)老金、保險(xiǎn)資金等風(fēng)險(xiǎn)偏好較低、追求穩(wěn)定回報(bào)的資金。?

　　具體來說，設(shè)立了物流地產(chǎn)私募基金的物流企業(yè)，其物流地產(chǎn)開發(fā)模式將會(huì)遵循以下三個(gè)主要步驟：

　　1） 開發(fā)部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)：物業(yè)開發(fā)部門以為客戶定制開發(fā)或標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)模式完成項(xiàng)目建設(shè)，同時(shí)進(jìn)行初步招租，此時(shí)出租率可能已經(jīng)較高；??

　　2） 達(dá)到穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)后移交運(yùn)營(yíng)部門：項(xiàng)目完工后，物業(yè)開發(fā)部門將項(xiàng)目移交給運(yùn)營(yíng)部門管理，運(yùn)營(yíng)部門通過進(jìn)一步的招租和服務(wù)完善，使項(xiàng)目達(dá)到穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)狀態(tài)；??

　　3） 成熟產(chǎn)業(yè)臵入基金：基金管理部門負(fù)責(zé)將達(dá)到穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)狀態(tài)的成熟物業(yè)臵入旗下物流地產(chǎn)基金。??

　　仍然以普洛斯為例，普洛斯每年可提取固定比例的管理費(fèi)用，并在業(yè)績(jī)達(dá)到目標(biāo)收益門檻后，又獲取20%左右的超額收益提成，同時(shí)向負(fù)責(zé)物業(yè)管理的運(yùn)營(yíng)部門支付服務(wù)費(fèi)。?

這種基金模式的特點(diǎn)在于：?

　　1） 基金加杠桿：對(duì)于物流地產(chǎn)商而言，通常持有基金中部分股權(quán)（比如20%-30%），以實(shí)現(xiàn)幾倍杠桿，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)偏好度較高的開發(fā)商而言，有可能再通過負(fù)債率撬動(dòng)兩倍的債務(wù)杠桿，將總的資本杠桿率進(jìn)一步放大；??

　　2） 縮短投資回報(bào)期，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠：正是因?yàn)槲锪鞯禺a(chǎn)商在基金中并不控股，因此資產(chǎn)臵入基金相當(dāng)于完成一次銷售，物流地產(chǎn)部門提前兌現(xiàn)了開發(fā)收入和開發(fā)利潤(rùn)，并回籠大量資金可用于新項(xiàng)目的投資。??

　　在傳統(tǒng)物業(yè)自持模式下，開發(fā)部門只能通過租金的逐步提升來收回投資，投資回收期通常都在10年以上；但在基金模式下，開發(fā)部門90%以上的資產(chǎn)臵入基金，從而提前兌現(xiàn)了物業(yè)銷售收入和開發(fā)利潤(rùn)，投資回收期相應(yīng)縮短到2-3年。?

　　2、融資租賃?

　　物流地產(chǎn)商的融資租賃服務(wù)為客戶提供倉儲(chǔ)設(shè)施+物流設(shè)備/車輛+資金的一體化綜合解決方案，增強(qiáng)了客戶的粘性和凝聚力，推動(dòng)了物流地產(chǎn)商在綜合服務(wù)領(lǐng)域的延展和升級(jí)。

　　總結(jié)：行業(yè)的三項(xiàng)核心競(jìng)爭(zhēng)力

　　在上文中梳理了物流地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈條：

　　1） 拿地能力：拿地能力包括兩方面，一是選址，即能不能拿到距離交通樞紐、發(fā)貨端（工業(yè)制造業(yè)聚集地）或是收貨端（消費(fèi)品聚集地等）附近的地塊，地塊在配套基礎(chǔ)設(shè)施、供水供電、土地外形等方面也需要標(biāo)；另一方面是要有合適的拿地成本以保證未來的收益率、適當(dāng)?shù)牡胤秸弑ＷC穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)；??

　　2） 運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)：現(xiàn)代物流地產(chǎn)設(shè)施服務(wù)的客戶，典型的如第三方物流、電商等企業(yè)，在配送速度、倉儲(chǔ)效率、貨物保管完好度方面要求較高，更重要的是，倉儲(chǔ)是這些類型企業(yè)壓縮成本的重要環(huán)節(jié)，故而對(duì)降本和增效需求強(qiáng)烈。由于物流地產(chǎn)商通常與客戶深度合作，同時(shí)作為倉庫的出租方和運(yùn)營(yíng)方，因此物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的能力就顯得至關(guān)重要。??

　　3） 融資成本與杠桿使用：物流地產(chǎn)是重資產(chǎn)行業(yè)，初始階段的拿地與建設(shè)都將產(chǎn)生大規(guī)模的資本開支，需要盡可能低的融資成本與杠桿加持用于提升收益率，并加速資金流轉(zhuǎn)速度。??

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