從價值鏈看物流地產(chǎn)：核心三要素為“地、人、錢”

　　物流地產(chǎn)在拿地和實現(xiàn)盈利的環(huán)節(jié)有其自身特征，可概括為：拿地難度大、網(wǎng)絡(luò)化布局、開發(fā)模式靈活、后端參與管理、產(chǎn)業(yè)鏈條長及金融屬性較強。?

　　物流地產(chǎn)價值增長的核心環(huán)節(jié)在于其拿地、開發(fā)運營和資金周轉(zhuǎn)上，其對應(yīng)的生產(chǎn)要素則為“土地、人（管理）、錢（資金流）”。

拿地：物流地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)，掣肘在于工業(yè)用地供給有限

　　1、一線城市供給不足，周邊二三線享受溢出效應(yīng)??

　　建設(shè)物流地產(chǎn)的地皮性質(zhì)需為工礦倉儲用地，即平常所說的工業(yè)用地，而工業(yè)用地具體又細分為工業(yè)用地、采礦用地、倉儲用地三個子分類。??

　　根據(jù)國土資源部信息，截止20161Q，全國工業(yè)用地、居住用地與商業(yè)用地均價分別為766元/平方米、5554元/平方米與6767元/平方米，工業(yè)用地地價遠低于其他類型地塊，而一線城市政府出于城市規(guī)劃、財稅征收、就業(yè)解決等考量，近年來出讓的工業(yè)土地連年萎縮。

　　另一個現(xiàn)實問題是：在工業(yè)用地本身供給下降的背景之下，倉儲用地占工業(yè)用地比重極小，部分地方政府劃定了“投資強度1000萬/畝，稅收貢獻100萬/畝，容積率為1”的硬性指標(biāo)，加劇了倉儲用地的成交難度。??

　　以上海為例，世邦魏理仕統(tǒng)計2011－2013年的三年間，上海物流倉儲用地出讓面積僅占工業(yè)用地出讓面積的3%左右。這導(dǎo)致的現(xiàn)實問題是不少企業(yè)打著擦邊球，拿的是工業(yè)廠房用地卻用于倉儲開發(fā)。??

　　一線城市在物流用地供給上的短缺直接導(dǎo)致了對周邊衛(wèi)星城的溢出效應(yīng)。??

　　二線城市在土地供給、土地價格和用工成本都較一線城市享有優(yōu)勢，而出租價格卻未必落后太多，因此“立足二線，服務(wù)一線”成為很多物流地產(chǎn)開發(fā)商的拿地策略，相應(yīng)衍生出了長三角的蘇州、昆山，珠三角的佛山、肇慶，京津冀的廊坊等衛(wèi)星城。?

　　物流地產(chǎn)商在選址時需考慮二線城市在地價下降和客戶物流費用上升之間的平衡。?

　　2、拿地政策歷經(jīng)變更，管制收緊現(xiàn)存變數(shù)??

　　由于過去15年國內(nèi)土地價格的水漲船高，國家從鼓勵實體經(jīng)濟、杜絕投機商囤地、炒地的角度出發(fā)，對工業(yè)用地的出讓、價格以及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)已有較為規(guī)范的規(guī)定：工業(yè)用地的出讓過程中必須采用招拍掛方式，且企業(yè)在獲得地塊之后一年內(nèi)必須破土動工，否則閑臵土地滿一年未動工開發(fā)需征收閑臵費，滿兩年未動工開發(fā)的可無償收回使用權(quán)。?

　　另外，部分一線城市（北京、深圳）現(xiàn)已出臺工業(yè)用地出讓彈性年限的試點制度，將工業(yè)用地使用年限縮短或?qū)嵭凶庾尳Y(jié)合等方式出讓土地，這對于簽長約、資產(chǎn)重的物流地產(chǎn)開發(fā)商而言，在固定資產(chǎn)折舊、到期資產(chǎn)評估、客戶延續(xù)性方面都會產(chǎn)生一定負面影響。

　　建設(shè)與運營：定制產(chǎn)品流行，深入物流鏈條提升管理要求?

　　物流地產(chǎn)商的收入來源包括：租金（最為基礎(chǔ)）、管理服務(wù)費（如果深入物流鏈條）、稅收優(yōu)惠、土地增值等。

　　一般來說現(xiàn)代物流地產(chǎn)的客戶多為物流、商貿(mào)、大型電商和高附加值制造類企業(yè)，儲存產(chǎn)品類型涵蓋食品飲料、醫(yī)藥、化工產(chǎn)品、汽車等形形色色，不同類型產(chǎn)品對倉儲設(shè)施具有不同要求，因此物流地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的定制化建設(shè)較商住領(lǐng)域更為流行。

　　一旦地產(chǎn)商與租方敲定合作關(guān)系，二者簽訂長約，且有的物流地產(chǎn)商本身也具備第三方物流商的能力，雙方在物流鏈條上的合作將會極為深入。?

　　因此物流地產(chǎn)開發(fā)商往往身兼開發(fā)商與運營商兩種角色，運營階段為客戶提供例如設(shè)備的融資租賃、信息采集甚至物流等多樣服務(wù)，此時需要開發(fā)商具備豐富的物流行業(yè)經(jīng)驗與科學(xué)的管理手段。??

　　相比商住地產(chǎn)而言，物流地產(chǎn)回報周期較長，但勝在業(yè)績穩(wěn)定、現(xiàn)金流充沛、受宏觀地產(chǎn)調(diào)控政策影響較輕，且同樣可以享受土地增值帶來的溢價。

金融杠桿：不只是地產(chǎn)和物流?

　　單純的收取租金模式下，回報周期可能長達10-20 年，因此物流地產(chǎn)商往往會通過活用資金的方式加快資金流轉(zhuǎn)速度，其中最長使用的工具為私募基金。另外，部分物流地產(chǎn)商同時為下游客戶提供物流設(shè)備融資租賃服務(wù)。??

　　1、私募基金?

　　我們發(fā)現(xiàn)幾乎每一個大型的外資物流地產(chǎn)商都能夠嫻熟運用私募地產(chǎn)基金以提升杠桿、加快資金流速，其典型模式為：成立基金并引入外部投資者，收購運營成熟后的自身物流地產(chǎn)項目以增加杠桿。??

　　以其中最為典型的普洛斯地產(chǎn)基金為例，物流地產(chǎn)企業(yè)身兼地產(chǎn)建設(shè)商、管理商、基金股東三重身份，大部分外資企業(yè)模式與之雷同，區(qū)別多在杠桿倍數(shù)、基金規(guī)模等。而參與基金的投資者多為養(yǎng)老金、保險資金等風(fēng)險偏好較低、追求穩(wěn)定回報的資金。?

　　具體來說，設(shè)立了物流地產(chǎn)私募基金的物流企業(yè)，其物流地產(chǎn)開發(fā)模式將會遵循以下三個主要步驟：

　　1） 開發(fā)部門負責(zé)項目開發(fā)：物業(yè)開發(fā)部門以為客戶定制開發(fā)或標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)模式完成項目建設(shè)，同時進行初步招租，此時出租率可能已經(jīng)較高；??

　　2） 達到穩(wěn)定運營后移交運營部門：項目完工后，物業(yè)開發(fā)部門將項目移交給運營部門管理，運營部門通過進一步的招租和服務(wù)完善，使項目達到穩(wěn)定運營狀態(tài)；??

　　3） 成熟產(chǎn)業(yè)臵入基金：基金管理部門負責(zé)將達到穩(wěn)定運營狀態(tài)的成熟物業(yè)臵入旗下物流地產(chǎn)基金。??

　　仍然以普洛斯為例，普洛斯每年可提取固定比例的管理費用，并在業(yè)績達到目標(biāo)收益門檻后，又獲取20%左右的超額收益提成，同時向負責(zé)物業(yè)管理的運營部門支付服務(wù)費。?

這種基金模式的特點在于：?

　　1） 基金加杠桿：對于物流地產(chǎn)商而言，通常持有基金中部分股權(quán)（比如20%-30%），以實現(xiàn)幾倍杠桿，對于風(fēng)險偏好度較高的開發(fā)商而言，有可能再通過負債率撬動兩倍的債務(wù)杠桿，將總的資本杠桿率進一步放大；??

　　2） 縮短投資回報期，實現(xiàn)資金快速回籠：正是因為物流地產(chǎn)商在基金中并不控股，因此資產(chǎn)臵入基金相當(dāng)于完成一次銷售，物流地產(chǎn)部門提前兌現(xiàn)了開發(fā)收入和開發(fā)利潤，并回籠大量資金可用于新項目的投資。??

　　在傳統(tǒng)物業(yè)自持模式下，開發(fā)部門只能通過租金的逐步提升來收回投資，投資回收期通常都在10年以上；但在基金模式下，開發(fā)部門90%以上的資產(chǎn)臵入基金，從而提前兌現(xiàn)了物業(yè)銷售收入和開發(fā)利潤，投資回收期相應(yīng)縮短到2-3年。?

　　2、融資租賃?

　　物流地產(chǎn)商的融資租賃服務(wù)為客戶提供倉儲設(shè)施+物流設(shè)備/車輛+資金的一體化綜合解決方案，增強了客戶的粘性和凝聚力，推動了物流地產(chǎn)商在綜合服務(wù)領(lǐng)域的延展和升級。

　　總結(jié)：行業(yè)的三項核心競爭力

　　在上文中梳理了物流地產(chǎn)行業(yè)的價值鏈條：

　　1） 拿地能力：拿地能力包括兩方面，一是選址，即能不能拿到距離交通樞紐、發(fā)貨端（工業(yè)制造業(yè)聚集地）或是收貨端（消費品聚集地等）附近的地塊，地塊在配套基礎(chǔ)設(shè)施、供水供電、土地外形等方面也需要標(biāo)；另一方面是要有合適的拿地成本以保證未來的收益率、適當(dāng)?shù)牡胤秸弑ＷC穩(wěn)定經(jīng)營；??

　　2） 運營管理團隊：現(xiàn)代物流地產(chǎn)設(shè)施服務(wù)的客戶，典型的如第三方物流、電商等企業(yè)，在配送速度、倉儲效率、貨物保管完好度方面要求較高，更重要的是，倉儲是這些類型企業(yè)壓縮成本的重要環(huán)節(jié)，故而對降本和增效需求強烈。由于物流地產(chǎn)商通常與客戶深度合作，同時作為倉庫的出租方和運營方，因此物流地產(chǎn)運營團隊的能力就顯得至關(guān)重要。??

　　3） 融資成本與杠桿使用：物流地產(chǎn)是重資產(chǎn)行業(yè)，初始階段的拿地與建設(shè)都將產(chǎn)生大規(guī)模的資本開支，需要盡可能低的融資成本與杠桿加持用于提升收益率，并加速資金流轉(zhuǎn)速度。??

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