跨國企業(yè)為了研發(fā)針對中國人消費(fèi)市場和消費(fèi)習(xí)慣的產(chǎn)品，開始改變原先把勞動力一端放在中國的模式，而在中國研發(fā)，并且發(fā)現(xiàn)中國的研發(fā)技術(shù)并不劣于其他國家，甚至可以反哺美歐市場。在中國進(jìn)入創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的環(huán)境中時，普洛斯正借這個時機(jī)在國內(nèi)發(fā)展研發(fā)類產(chǎn)業(yè)園。

　　9月20日，普洛斯旗下產(chǎn)業(yè)園品牌“環(huán)普”首入北京，并引入寶馬集團(tuán)中國研發(fā)中心?；趯χ袊暧^環(huán)境的基本判斷，寶馬北京研發(fā)中心面積從原來的4000平方米猛增到4萬平方米。而作為全球最大的工業(yè)物流商，普洛斯瞄準(zhǔn)了中國產(chǎn)業(yè)園的市場需求。

跨國企業(yè)瞄準(zhǔn)中國市場

　　普洛斯高級副總裁趙明琪在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道小編專訪時表示，很多跨國企業(yè)，此前都將研發(fā)中心放在美歐，只把勞動力密集的一端放在中國。

　　但現(xiàn)在跨國企業(yè)為了研發(fā)針對中國人消費(fèi)市場和消費(fèi)習(xí)慣的產(chǎn)品，開始選擇在中國研發(fā)，并且發(fā)現(xiàn)中國的研發(fā)技術(shù)并不劣于其他國家，甚至可以反哺美歐市場。比如中國的高鐵、基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)超越了很多國家。

　　趙明琪透露，普洛斯目前在全球市場上主要投資了四個國家，美國、巴西、中國和日本。其中資本金投入最大的是中國，并且中國是普洛斯很重要的投資市場。

發(fā)展目標(biāo)：不止于物流倉儲

　　在物流地產(chǎn)領(lǐng)域，相比于嘉民、安博、蓋世理這些外資物流地產(chǎn)商，普洛斯是最為本土化的。其在中國近年來的發(fā)展路徑也在緊追“中國國情”。

　　公開資料顯示，普洛斯在美國起家，在新加坡上市，2009年，成為中國最大的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商。目前，普洛斯在中國擁有及管理156個物流園，2020萬平方米物流設(shè)施，布局中國35個城市。

　　然而，普洛斯在中國的野心并不止于物流倉儲板塊。于2008年，普洛斯成立“環(huán)普產(chǎn)業(yè)投資”板塊，投資運(yùn)營以工業(yè)為主的現(xiàn)代綜合產(chǎn)業(yè)園。該板塊是其與中新蘇州工業(yè)園區(qū)的國控公司中新置業(yè)成立的新品牌“GLPI-Park環(huán)普”，即環(huán)普產(chǎn)業(yè)投資，股權(quán)比例為50∶50，并由普洛斯獨(dú)家進(jìn)行管理和運(yùn)營。

中國消費(fèi)市場龐大

　　趙明琪稱，環(huán)普板塊目前定位為研發(fā)類投資運(yùn)營公司，這是基于對中國市場的理解。2008年之前，普洛斯主要集中于物流，因?yàn)楫?dāng)時的中國是一個生產(chǎn)制造基地、一個貨源地，大部分物流運(yùn)作與航運(yùn)相關(guān)，且當(dāng)時中國經(jīng)濟(jì)是以出口為導(dǎo)向。

　　但2008年金融危機(jī)后，受益于中國內(nèi)需和電商蓬勃發(fā)展，普洛斯服務(wù)的客戶已經(jīng)七成以上來源于國內(nèi)內(nèi)需消費(fèi)市場。然而，中國整個消費(fèi)力的增長又帶動了勞動力成本的增加，城市房價、商務(wù)成本都隨之增高，使中國制造成本的優(yōu)勢被弱化，再加上匯率變化，中國制造業(yè)在價格上不再具備低成本優(yōu)勢。

　　在普洛斯看來，制造業(yè)對中國來說是至關(guān)重要的，中國如此大人口的消費(fèi)市場，僅靠進(jìn)口無法滿足，所以中國需要發(fā)展原創(chuàng)技術(shù)和創(chuàng)新。

“經(jīng)濟(jì)好不好是相對的”

　　趙明琪透露，普洛斯初進(jìn)中國時，80%是國際客戶，20%是本土企業(yè)。目前，比例已經(jīng)一半對一半。她認(rèn)為，目前中央政府鼓勵“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”，整個市場大環(huán)境是鼓勵市場和民眾有更多自己的核心技術(shù)、原創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，而不是完全依靠外來技術(shù)的投入，這是中國未來的發(fā)展方向。

　　中國未來也一定會從中國制造到“中國創(chuàng)造”。這條路目前也在轉(zhuǎn)變中，中國創(chuàng)造需要有自己的附加值、核心內(nèi)涵以及原創(chuàng)技術(shù)。普洛斯正是借這個時機(jī)發(fā)展研發(fā)類產(chǎn)業(yè)園。

　　趙明琪稱，普洛斯看好中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展?！昂煤筒缓檬窍鄬Φ模幢阒袊杨A(yù)期增速減少到6%，在全球市場上依舊是增速最快的經(jīng)濟(jì)體之一，只是我們習(xí)慣了過去兩位數(shù)字的增長，但大多數(shù)國家的增速在2%就已經(jīng)是非常好的了。中國還是很有潛力。從整個市場看，我覺得它的變化并不是衰退，只是減緩了增長速度而已?！?

　　從趙明琪的角度看，寶馬在中國的投資也非常大。寶馬主要的銷售市場是歐洲，其次是中國，中國占寶馬整個亞洲銷售量的約70%。她透露，普洛斯在產(chǎn)業(yè)園方面的投資以中國為主。其他市場還是以物流為主，因?yàn)槌臀饕酝舛际欠浅３墒斓南M(fèi)市場。

跨國企業(yè)產(chǎn)業(yè)園模式探索

　　在中國經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展尤為重要。然而，受現(xiàn)金流回報周期長等現(xiàn)實(shí)因素影響，不少開發(fā)商并沒有尋找到更好的模式良性循環(huán)運(yùn)營。

　　趙明琪也注意到，市場上很多產(chǎn)業(yè)園是打著產(chǎn)業(yè)園的旗號做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。比如，產(chǎn)業(yè)園是以銷售方式經(jīng)營，這種模式下，開發(fā)商銷售完項(xiàng)目就交由物業(yè)公司接管。中國產(chǎn)業(yè)園參差不齊，以政府為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園相對而言更在意是否帶來產(chǎn)業(yè)效益。

　　趙明琪坦言，普洛斯不擅長做出售型物業(yè)。他們認(rèn)為，企業(yè)有置業(yè)需求并不代表具有成長性。并且，以普洛斯的資金成本和資金量，也并不在意是否有短期現(xiàn)金流回本。

資金來源：保險資金或者基金

　　趙明琪稱，普洛斯的資金來源主要是保險資金或者基金，這些業(yè)態(tài)的資金量比較大，但基金更期待穩(wěn)健投資，并不追求短期高回報。不過，她表示，這不排除在未來合適的時機(jī)去做資產(chǎn)證券化，目前尚未確定在哪個時點(diǎn)做。

　　“普洛斯已經(jīng)是一家上市公司，原始投資已經(jīng)在資本市場上循環(huán)過，資金量很豐富。另外，普洛斯在美國和日本市場的業(yè)務(wù)有非常明顯的退出路徑，在中國的資本發(fā)展方向也都在探討，未來會有一個退出方式?！?

　　業(yè)內(nèi)人士表示，一直以來，普洛斯的物流地產(chǎn)在中國比較尷尬，一是沒有顯示出地標(biāo)意義，二是占著好地方但如果稅收就業(yè)拉動效應(yīng)較低，很多內(nèi)地的政府部門不是很買賬。

　　而引進(jìn)高大上、高精尖產(chǎn)業(yè)，稅收貢獻(xiàn)大、外觀又比較討喜的環(huán)普產(chǎn)業(yè)園很好地補(bǔ)充了普洛斯物流園的短板，二者可以形成協(xié)同效應(yīng)。

　　據(jù)了解，環(huán)普研創(chuàng)北京產(chǎn)業(yè)園是環(huán)普產(chǎn)業(yè)園的第二代產(chǎn)品，配合北京工業(yè)升級、城市更新趨勢，引入一流企業(yè)國際級研發(fā)中心，推動中國智造的核心研發(fā)能力。

　　此次奠基的寶馬中國研發(fā)中心，將作為寶馬集團(tuán)在中國的重要研發(fā)基地，旨在基于中國本土市場技術(shù)研發(fā)并培育和孵化出屬于中國的創(chuàng)新技術(shù)。

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