順豐控股（002352.SZ）分拆順豐房托在香港上市，順豐房托已通過香港交易所上市聆訊，星展為順豐房托獨家保薦人，瑞信及摩根大通是聯席全球協調人；據筆者相關渠道了解，順豐房托4日開始路演，最快將于5月完成上市。

　　這將意味著，順豐的資產證券化進一步加速，能夠以輕資產模式運營，并將更多相關物流資產貨幣化。據了解，未來順豐所有的關聯地產項目成熟后都可以放入房托平臺。每年持續(xù)將新的地產項目放入房托，這可以有效解決場地獲取給公司現金流帶來的壓力。同時，香港鼓勵物流行業(yè)，給物流地產的支持比以往高，這是一個很好的窗口去做一個主流的物流房托基金。提前在香港布局，能夠對內地房托布局有好的引導作用，更好地實現公司的資本運作。

順豐房托架構與團隊

　　順豐房托基金為首個在香港的以物流為主的REIT。其主要投資目標乃為基 金單位持有人提供穩(wěn)定分派、長期可持續(xù)的分派增長以及提升順豐房托基金物業(yè)的價 值。順豐房托基金于[編纂]時的初始投資組合將包括分別位于香港、佛山及蕪湖的三處 現代物流物業(yè)，于2020年12月31日，可出租總面積為307,617.5平方米。各物業(yè)均位于香港及中國主要物流樞紐內，毗鄰主要機場、海港、鐵路、高速公路及交通樞紐。

順豐房托基金的核心資產

　　順豐房托基金初步組合包括三處現代物流地產，配備有自動分揀及供應鏈支持設施的分撥中心。由于其樓齡相對較低且現代化程度相對較高，可使租戶更高效地將其用作多種用途，現代物流地產可自其他物流地產中脫穎而出。香港物業(yè)獲美國綠色建筑協會認證，符合能源與環(huán)境設計先鋒獎(LEED)金獎認證標準。根據市場顧問報告，于2020年年底，佛山物業(yè)為佛山市南海區(qū)第六大（以建筑面積計）現代物 流地產及佛山市第十六大現代物流地產，而蕪湖物業(yè)為蕪湖市第四大現代物流地產。

　　落成于2014年，香港物業(yè)（包括一個配備有自動分揀及供應鏈支持設施的分撥中 心）為一個15層高的坡道式現代物流地產，其特點在于是一個提供可通向各倉庫樓層 車輛坡道的現代物流地產。香港物業(yè)的可出租總面積約為1,725,692.5平方英呎（相當于 160,322.2平方米），且，以面積及評估價值計，其在物業(yè)中屬最大，約占于2021年3月 31日可出租總面積的52.1%及物業(yè)總評估價值的86.7%。香港物業(yè)位于青衣，鄰近連接 全球其他商業(yè)港口的葵涌九號貨柜碼頭，毗鄰香港國際機場，并可通過港珠澳大橋及 廣深港高速鐵路等主要道路及交通基礎設施到達。

　　落成于2021年3月，佛山物業(yè)為一個現代物流地產，可出租總面積約為84,890.8平 方米，且配備有智能技術及量身訂造的設施（如自動分揀及供應鏈設施）。其位于臨近 佛山沙堤機場、佛山西站、廣州火車站及廣州白云機場的戰(zhàn)略位置。

　　落成于2019年，蕪湖物業(yè)為一個現代物流地產，可出租總面積約為62,404.5平方 米，且包括兩個高標準倉庫、一個分撥中心（配備有自動分揀及供應鏈支持設施）、一 幢研發(fā)樓宇及兩幢配套樓宇。蕪湖物業(yè)位于國家級開發(fā)區(qū)以及蕪湖物流及工業(yè)企業(yè)集 群鳩江經濟開發(fā)區(qū)。其緊鄰蕪湖東高鐵站、蕪湖國際貨運港及寧蕪高速。

財務收益情況

　　2018、2019及2020年收益分別為2.55億港元、2.69億港元及2.79億港元；運營溢利為4.23億港元、2.85億港元及1.6億港元；公司擁有人應占年內溢利為2.97億港元、1.74億港元及2688萬港元。

　　順豐房托基金而言，房托管理人的核心目標是向基金單位持有人提供穩(wěn)定分 派、長期可持續(xù)的分派增長以及提升順豐房托基金物業(yè)的價值。房托管理人擬通過在 全球范圍內持有及投資優(yōu)質的創(chuàng)收的物業(yè)（主要專注于位于香港及中國的物流地產）實 現該目標。房托管理人打算通過實施以下策略實現上述核心目標：

　　? 資產管理策略：積極管理順豐房托基金的業(yè)務及運營表現（包括優(yōu)化租用 及租賃續(xù)約率），以實現更高的收入增長以及跨地區(qū)及跨資產類別的多元化 收入流。

　　? 投資與收購策略：尋求具有收入及資本增長潛力的收購機會（無論該等機 會來自順豐控股股份集團或第三方），以為基金單位持有人提供持續(xù)回報并 提升資產價值。

　　? 物業(yè)開發(fā)策略：開展對現有投資組合具有增值作用的物業(yè)開發(fā)及相關活 動，并于必要時針對其現有物業(yè)開展再開發(fā)活動，以滿足主要租戶的運營 需求及規(guī)范。

　　? 資本與風險管理策略：通過管理順豐房托基金的債務融資成本及利率風險 來優(yōu)化順豐房托基金的資本結構，從而保持穩(wěn)健的資產負債表。采取審慎 的現金管理，維持充裕的流動資金及融資能力，以于戰(zhàn)略機遇出現時利用 戰(zhàn)略機遇。

　　順豐房托基金為一個以單位信托基金形式組成的香港集體投資計劃，為首個將于香港并以物流為主的房地產投資信托基金。順豐房托基金的投資重點應為全球范圍內可產生收入的房地產，初步重點為物流地產。順豐房托基金由房托管理人管理，其主要投資目標為向基金單位持有人提供分派、造就可持續(xù)分派增長及提升順豐房托基金物業(yè)價值。

　　截至2020年12月31日，物業(yè)的可出租總面積約為307，990.8平方米，評估價值為60.936億港元。于2021年1月31日，物業(yè)的平均出租率約為94.9%。各物業(yè)均位于香港及內地主要物流樞紐內，毗鄰主要機場、海港、鐵路、高速公路及交通樞紐。

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