順豐控股（002352.SZ）分拆順豐房托在香港上市，順豐房托已通過香港交易所上市聆訊，星展為順豐房托獨家保薦人，瑞信及摩根大通是聯(lián)席全球協(xié)調(diào)人；據(jù)筆者相關(guān)渠道了解，順豐房托4日開始路演，最快將于5月完成上市。

　　這將意味著，順豐的資產(chǎn)證券化進(jìn)一步加速，能夠以輕資產(chǎn)模式運營，并將更多相關(guān)物流資產(chǎn)貨幣化。據(jù)了解，未來順豐所有的關(guān)聯(lián)地產(chǎn)項目成熟后都可以放入房托平臺。每年持續(xù)將新的地產(chǎn)項目放入房托，這可以有效解決場地獲取給公司現(xiàn)金流帶來的壓力。同時，香港鼓勵物流行業(yè)，給物流地產(chǎn)的支持比以往高，這是一個很好的窗口去做一個主流的物流房托基金。提前在香港布局，能夠?qū)?nèi)地房托布局有好的引導(dǎo)作用，更好地實現(xiàn)公司的資本運作。

順豐房托架構(gòu)與團(tuán)隊

　　順豐房托基金為首個在香港的以物流為主的REIT。其主要投資目標(biāo)乃為基 金單位持有人提供穩(wěn)定分派、長期可持續(xù)的分派增長以及提升順豐房托基金物業(yè)的價 值。順豐房托基金于[編纂]時的初始投資組合將包括分別位于香港、佛山及蕪湖的三處 現(xiàn)代物流物業(yè)，于2020年12月31日，可出租總面積為307,617.5平方米。各物業(yè)均位于香港及中國主要物流樞紐內(nèi)，毗鄰主要機(jī)場、海港、鐵路、高速公路及交通樞紐。

順豐房托基金的核心資產(chǎn)

　　順豐房托基金初步組合包括三處現(xiàn)代物流地產(chǎn)，配備有自動分揀及供應(yīng)鏈支持設(shè)施的分撥中心。由于其樓齡相對較低且現(xiàn)代化程度相對較高，可使租戶更高效地將其用作多種用途，現(xiàn)代物流地產(chǎn)可自其他物流地產(chǎn)中脫穎而出。香港物業(yè)獲美國綠色建筑協(xié)會認(rèn)證，符合能源與環(huán)境設(shè)計先鋒獎(LEED)金獎?wù)J證標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)市場顧問報告，于2020年年底，佛山物業(yè)為佛山市南海區(qū)第六大（以建筑面積計）現(xiàn)代物 流地產(chǎn)及佛山市第十六大現(xiàn)代物流地產(chǎn)，而蕪湖物業(yè)為蕪湖市第四大現(xiàn)代物流地產(chǎn)。

　　落成于2014年，香港物業(yè)（包括一個配備有自動分揀及供應(yīng)鏈支持設(shè)施的分撥中 心）為一個15層高的坡道式現(xiàn)代物流地產(chǎn)，其特點在于是一個提供可通向各倉庫樓層 車輛坡道的現(xiàn)代物流地產(chǎn)。香港物業(yè)的可出租總面積約為1,725,692.5平方英呎（相當(dāng)于 160,322.2平方米），且，以面積及評估價值計，其在物業(yè)中屬最大，約占于2021年3月 31日可出租總面積的52.1%及物業(yè)總評估價值的86.7%。香港物業(yè)位于青衣，鄰近連接 全球其他商業(yè)港口的葵涌九號貨柜碼頭，毗鄰香港國際機(jī)場，并可通過港珠澳大橋及 廣深港高速鐵路等主要道路及交通基礎(chǔ)設(shè)施到達(dá)。

　　落成于2021年3月，佛山物業(yè)為一個現(xiàn)代物流地產(chǎn)，可出租總面積約為84,890.8平 方米，且配備有智能技術(shù)及量身訂造的設(shè)施（如自動分揀及供應(yīng)鏈設(shè)施）。其位于臨近 佛山沙堤機(jī)場、佛山西站、廣州火車站及廣州白云機(jī)場的戰(zhàn)略位置。

　　落成于2019年，蕪湖物業(yè)為一個現(xiàn)代物流地產(chǎn)，可出租總面積約為62,404.5平方 米，且包括兩個高標(biāo)準(zhǔn)倉庫、一個分撥中心（配備有自動分揀及供應(yīng)鏈支持設(shè)施）、一 幢研發(fā)樓宇及兩幢配套樓宇。蕪湖物業(yè)位于國家級開發(fā)區(qū)以及蕪湖物流及工業(yè)企業(yè)集 群鳩江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。其緊鄰蕪湖東高鐵站、蕪湖國際貨運港及寧蕪高速。

財務(wù)收益情況

　　2018、2019及2020年收益分別為2.55億港元、2.69億港元及2.79億港元；運營溢利為4.23億港元、2.85億港元及1.6億港元；公司擁有人應(yīng)占年內(nèi)溢利為2.97億港元、1.74億港元及2688萬港元。

　　順豐房托基金而言，房托管理人的核心目標(biāo)是向基金單位持有人提供穩(wěn)定分 派、長期可持續(xù)的分派增長以及提升順豐房托基金物業(yè)的價值。房托管理人擬通過在 全球范圍內(nèi)持有及投資優(yōu)質(zhì)的創(chuàng)收的物業(yè)（主要專注于位于香港及中國的物流地產(chǎn)）實 現(xiàn)該目標(biāo)。房托管理人打算通過實施以下策略實現(xiàn)上述核心目標(biāo)：

　　? 資產(chǎn)管理策略：積極管理順豐房托基金的業(yè)務(wù)及運營表現(xiàn)（包括優(yōu)化租用 及租賃續(xù)約率），以實現(xiàn)更高的收入增長以及跨地區(qū)及跨資產(chǎn)類別的多元化 收入流。

　　? 投資與收購策略：尋求具有收入及資本增長潛力的收購機(jī)會（無論該等機(jī) 會來自順豐控股股份集團(tuán)或第三方），以為基金單位持有人提供持續(xù)回報并 提升資產(chǎn)價值。

　　? 物業(yè)開發(fā)策略：開展對現(xiàn)有投資組合具有增值作用的物業(yè)開發(fā)及相關(guān)活 動，并于必要時針對其現(xiàn)有物業(yè)開展再開發(fā)活動，以滿足主要租戶的運營 需求及規(guī)范。

　　? 資本與風(fēng)險管理策略：通過管理順豐房托基金的債務(wù)融資成本及利率風(fēng)險 來優(yōu)化順豐房托基金的資本結(jié)構(gòu)，從而保持穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債表。采取審慎 的現(xiàn)金管理，維持充裕的流動資金及融資能力，以于戰(zhàn)略機(jī)遇出現(xiàn)時利用 戰(zhàn)略機(jī)遇。

　　順豐房托基金為一個以單位信托基金形式組成的香港集體投資計劃，為首個將于香港并以物流為主的房地產(chǎn)投資信托基金。順豐房托基金的投資重點應(yīng)為全球范圍內(nèi)可產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)，初步重點為物流地產(chǎn)。順豐房托基金由房托管理人管理，其主要投資目標(biāo)為向基金單位持有人提供分派、造就可持續(xù)分派增長及提升順豐房托基金物業(yè)價值。

　　截至2020年12月31日，物業(yè)的可出租總面積約為307，990.8平方米，評估價值為60.936億港元。于2021年1月31日，物業(yè)的平均出租率約為94.9%。各物業(yè)均位于香港及內(nèi)地主要物流樞紐內(nèi)，毗鄰主要機(jī)場、海港、鐵路、高速公路及交通樞紐。

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