京東成立地產(chǎn)基金京東產(chǎn)發(fā)后，國(guó)內(nèi)另一大物流企業(yè)順豐旗下的順豐地產(chǎn)基金也將于香港上市。

　　市場(chǎng)消息稱(chēng)，順豐控股分拆順豐房地產(chǎn)投資信托基金（下稱(chēng)“順豐地產(chǎn)”）在最快可于5月在香港上市。

01 順豐在香港的地產(chǎn)最值錢(qián)

　　順豐在2月10日發(fā)布公告，籌劃通過(guò)境外控股子公司間接持有的、分別位于佛山、蕪湖、中國(guó)香港的三項(xiàng)物業(yè)作為底層資產(chǎn)，在香港設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金，并在香港上市。

　　這三處物流地產(chǎn)分別是位于中國(guó)廣東省佛山市南海區(qū)的佛山桂城豐泰產(chǎn)業(yè)園、位于中國(guó)安徽省蕪湖市鳩江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的蕪湖豐泰產(chǎn)業(yè)園、中國(guó)香港青衣的亞洲物流中心-順豐大廈。

　　順豐表示設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金并上市將開(kāi)拓公司的創(chuàng)新性融資渠道，有助于盤(pán)活公司的物流資產(chǎn)，增強(qiáng)公司的現(xiàn)金流，進(jìn)一步支持公司戰(zhàn)略資產(chǎn)投入，持續(xù)擴(kuò)大規(guī)模，提升經(jīng)營(yíng)能力。

　　物流地產(chǎn)行業(yè)的知名公司有普洛斯、萬(wàn)科、深國(guó)際等。物流地產(chǎn)證券化（REITs）被萬(wàn)科物流、京東等企業(yè)采用，具有收益主要來(lái)源于租金收入和房地產(chǎn)升值、收益的大部分將用于發(fā)放分紅等特點(diǎn)。

　　與萬(wàn)科物流不同的是，京東與順豐的物流地產(chǎn)客戶(hù)目前主要是自己，具有較為穩(wěn)定的合作關(guān)系和現(xiàn)金流。

　　順豐地產(chǎn)可出租總面積為307,990.8平方米并包括配備有自動(dòng)分揀及供應(yīng)鏈支持設(shè)施的分撥中心，評(píng)估價(jià)值為60.94億港元，物業(yè)平均出租率為94.9%。

　　其中香港物業(yè)的可出租面積和評(píng)估價(jià)值最高，分比為160322.2平方米和52.8億港元，占比分別為52.1%和86.6%。

02 順豐地產(chǎn)主要客戶(hù)是順豐

　　順豐地產(chǎn)的上市，也能讓市場(chǎng)得以一觀物流地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)情況。

　　截止到2020年9月30日，順豐地產(chǎn)合共有32名租戶(hù)。前五名租戶(hù)貢獻(xiàn)了83.3%的租金收入，但有三名租戶(hù)來(lái)自于順豐。順豐關(guān)聯(lián)租戶(hù)貢獻(xiàn)的收入占比達(dá)81.8%。

　　租戶(hù)行業(yè)有81.9%是物流行業(yè)，其余為藥品、科技及其他行業(yè)。

　　順豐地產(chǎn)收入分為租金和物業(yè)兩部分，租金收入占比超過(guò)8成。香港物業(yè)的收入和出租率占主要地位。

　　需要注意的是，地產(chǎn)價(jià)格的公允價(jià)值變動(dòng)會(huì)對(duì)凈利潤(rùn)產(chǎn)生影響，順豐地產(chǎn)招股書(shū)顯示。由于公允價(jià)值的變動(dòng)，截至2020年9月30日止九個(gè)月產(chǎn)生虧損6460萬(wàn)港元，同期凈利潤(rùn)為32萬(wàn)港元。

　　報(bào)告期內(nèi)，順豐地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流為正，投資和融資活動(dòng)現(xiàn)金流均為負(fù)。截止到2020年9月30日的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為696.7萬(wàn)港元。

　　順豐地產(chǎn)的投資活動(dòng)為添置物業(yè)及設(shè)備資產(chǎn)，融資活動(dòng)為有自于關(guān)聯(lián)方的貸款，有償還關(guān)聯(lián)方的貸款及利息。

　　順豐地產(chǎn)在佛山和蕪湖的物業(yè)管理人為順豐子公司佛山市豐預(yù)泰產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)管理有限公司及合肥市捷泰企業(yè)管理有限公司。在香港的物業(yè)管理人則為獨(dú)立第三方第一太平戴維斯物業(yè)管理有限公司。

03 順豐多次試水物流地產(chǎn)證券化

　　據(jù)順豐2020年財(cái)報(bào)，順豐控股已成功布局50個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，物流場(chǎng)地土地面積約8,721畝，已建成建筑面積約172萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)2021年建成項(xiàng)目建筑面積約138萬(wàn)平米，未來(lái)三年順豐產(chǎn)業(yè)園管理運(yùn)營(yíng)面積預(yù)計(jì)超500萬(wàn)平米。

　　并且，順豐多次試水物流地產(chǎn)證券化項(xiàng)目。

　　順豐在2018-2020年連續(xù)發(fā)行三期物流地產(chǎn)ABS資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，將包括位于上海、無(wú)錫、深圳等九個(gè)城市的10個(gè)項(xiàng)目作為標(biāo)的資產(chǎn)設(shè)立資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃。

　　標(biāo)的資產(chǎn)土地面積合計(jì)約845畝，建筑面積合計(jì)約67 萬(wàn)平米，募集資金總規(guī)模約人民幣46 億元，累計(jì)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值投資收益約人民幣18 億元。

　　2020 年，順豐與中信資本合作設(shè)立物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金，基金規(guī)模為人民幣21億元的等值美元，將位于北京、廣州、鄭州三個(gè)城市的優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)組合作為首期項(xiàng)目資產(chǎn)置入基金，項(xiàng)目資產(chǎn)土地面積合計(jì)約493畝，建筑面積合計(jì)約32萬(wàn)平米 。

　　物流資產(chǎn)證券化的一個(gè)背景是順豐在智慧物流方面正在持續(xù)投資。例如，順豐在4月6日舉辦的“順豐智慧物流產(chǎn)業(yè)生態(tài)聯(lián)合創(chuàng)新論壇”上展示的面向數(shù)據(jù)中心的全國(guó)調(diào)撥解決方案、豐LINK前置共享倉(cāng)、供應(yīng)鏈金融解決方案、豐修科技等；為行業(yè)客戶(hù)提供金融+倉(cāng)儲(chǔ)+售后+物流等一體化解決方案。

　　在今年1月，順豐集團(tuán)上?？偛眶咧腔畚锪骺萍籍a(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目正式開(kāi)工，規(guī)劃建設(shè)順豐上?？偛?、順豐智慧物流科技創(chuàng)新中心、智慧物流科技展示中心、智慧物流科技生產(chǎn)中心、智能分揀中心、智慧冷鏈中心。提供涵蓋科技研發(fā)、智慧物流、大數(shù)據(jù)、供應(yīng)鏈金融等全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)。

　　2020年，這種REITs模式在大陸和香港得到監(jiān)管部門(mén)的鼓勵(lì)。

　　2020年底，香港明確放寬REITs投資限制，例如容許房托投資少數(shù)權(quán)益物業(yè)；容許房托投資物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目時(shí)超過(guò)現(xiàn)有的資產(chǎn)總值10%的上限；將房托基金的借款限額由資產(chǎn)總值的45%提高至50%等，以此吸引更多房托在香港上市，增加市場(chǎng)選擇和流動(dòng)性。

　　目前在港交所上市的REITs有14只，涵蓋零售、酒店、度假村、寫(xiě)字樓等，其中數(shù)只REITs都以中國(guó)內(nèi)地物業(yè)為底層資產(chǎn)組合。

　　2020年4月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，明確優(yōu)先支持包括倉(cāng)儲(chǔ)物流在內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)。

04 順豐經(jīng)營(yíng)情況影響基金收益

　　據(jù)順豐地產(chǎn)招股書(shū)顯示，自2015年至2019年，中國(guó)物流地產(chǎn)總面積復(fù)合年增長(zhǎng)率約為3.1%。在出現(xiàn)新驅(qū)動(dòng)因素之前，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將溫和但穩(wěn)定增長(zhǎng)， 2019年至2025年復(fù)合年增長(zhǎng)率約為2.0%。

　　由于地域不同，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同，順豐地產(chǎn)在佛山和蕪湖的物流地產(chǎn)的租金也不同，兩地物流地產(chǎn)資本化率在5%的水平。

　　2015年至2019年，佛山市物流地產(chǎn)租金穩(wěn)定增長(zhǎng)，年增長(zhǎng)率約4.0%-5.0%。租金上漲至2020年第二季度的約為1.15元/平方米/天。租金預(yù)期于中長(zhǎng)期內(nèi)維持增長(zhǎng)趨勢(shì)。

　　而蕪湖市的物流地產(chǎn)租金在同期雖然處于增長(zhǎng)狀態(tài)，但在2020年第二季度的價(jià)格約為0.85元/平方米/天。

　　順豐地產(chǎn)的收入絕大來(lái)自于順豐，順豐的經(jīng)營(yíng)狀況將會(huì)影響物流地產(chǎn)的收入。而順豐在今年第一季度的虧損引起了市場(chǎng)上廣泛的討論，如果順豐的營(yíng)業(yè)狀況不佳，順豐地產(chǎn)的收益或也將受影響。

　　順豐地產(chǎn)如何拓展第三方客戶(hù)，是其升值的一大要素。另外，上市后，順豐或?qū)⒔枇^續(xù)加大在基于5G等數(shù)字技術(shù)的智慧物流園區(qū)、無(wú)人化倉(cāng)儲(chǔ)投資。

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