7月14日，萬(wàn)科聯(lián)合厚樸投資、高瓴資本、中銀投聯(lián)合組成的財(cái)團(tuán)以790億收購(gòu)新加坡物流巨頭普洛斯，成為亞洲歷史上最大的私募股權(quán)并購(gòu)。其中，萬(wàn)科集團(tuán)出資169億，占股21.4%，完成后萬(wàn)科將成為普洛斯第一大股東，也將成為國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)老大。這次并購(gòu)不僅僅為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)提供了多元化案例，同樣也是中國(guó)物流業(yè)和資本運(yùn)作MBO值得研究的案例。既然作為案例，我就盡量從多個(gè)角度去解讀這次的并購(gòu)。

一、物流地產(chǎn)的規(guī)模究竟有多大？

　　世邦魏理仕的報(bào)告顯示，物流地產(chǎn)的租金增長(zhǎng)幅度高于住宅和普通商業(yè)地產(chǎn)且更穩(wěn)定。以2017年一季度為例，上海的高檔住宅租金環(huán)比增長(zhǎng)為0.9%，寫(xiě)字樓和購(gòu)物中心環(huán)比增長(zhǎng)率分別為-0.7%和0.5%，而物流設(shè)施的租金環(huán)比增長(zhǎng)率為1.4%，南京更是達(dá)到了2.6%。

　　今年上半年上海共有四個(gè)高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)交付，為市場(chǎng)帶來(lái) 25萬(wàn)平方米新增供應(yīng)。受益于第三方物流和電商企業(yè)的持續(xù)活躍需求，新項(xiàng)目基本已達(dá)滿租狀態(tài)。租金方面，上海高標(biāo)庫(kù)同樣本平均租金小幅上升至1.45元/平方米/天。

　　穩(wěn)定回報(bào)的背后，是高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)的嚴(yán)重短缺。作為全球領(lǐng)先的現(xiàn)代物流設(shè)施和工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施提供商，普洛斯恰巧可以幫助萬(wàn)科彌補(bǔ)技術(shù)層面的短板，助推其在物流地產(chǎn)領(lǐng)域快速擴(kuò)大規(guī)模。

　　中財(cái)網(wǎng)分析指出，中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)空間巨大，土地資源和學(xué)習(xí)效應(yīng)助力彎道超車(chē)。中國(guó)城鎮(zhèn)化和B2C電商發(fā)展拉動(dòng)物流地產(chǎn)需求，而中美人均倉(cāng)儲(chǔ)面積差異意味著巨大的行業(yè)空間。雖然萬(wàn)科（地產(chǎn)）、平安（金融）、京東（電商）等企業(yè)紛紛涉足物流地產(chǎn)，但外資仍占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位。巨大的市場(chǎng)空間下，土地資源和學(xué)習(xí)效應(yīng)助力內(nèi)資企業(yè)彎道超車(chē)，誕生行業(yè)巨頭。

　　這次股權(quán)并購(gòu)的主角普洛斯有可能非行業(yè)人士并不太了解，我在他們官網(wǎng)下載了一份他們?cè)谥袊?guó)的產(chǎn)業(yè)布局，這份資料估計(jì)并不是最新的，但就這幾張簡(jiǎn)單的圖也許能讓你知道為什么普洛斯會(huì)被稱(chēng)為全球物流地產(chǎn)的霸主企業(yè)。

　　你如果有興趣也可以從他們的網(wǎng)站下載到普洛斯在全球的物流園區(qū)產(chǎn)業(yè)布局。

　　而從地產(chǎn)業(yè)和資本的視角去看待這次的并購(gòu)，你可能會(huì)從不同的角度去思考不同的問(wèn)題，比如：郁亮?xí)r代的萬(wàn)科通過(guò)物流地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)開(kāi)啟了多元化時(shí)代；擁有稀缺土地資源的企業(yè)將引導(dǎo)未來(lái)電商、物流的發(fā)展格局；普洛斯的MBO（管理層收購(gòu)）為更多的行業(yè)龍頭（國(guó)有企業(yè)除外）的CEO在股權(quán)激勵(lì)上提供了更多的思路和想法等等，下面我從三個(gè)角度進(jìn)行分析下。

二、地產(chǎn)業(yè)角度

　　隨著房地產(chǎn)白銀時(shí)代的到來(lái)，公司之間的資產(chǎn)并購(gòu)會(huì)越來(lái)越多。

　　據(jù)克爾瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017上半年中國(guó)房企銷(xiāo)售排行中，碧桂園以2842.2億的超高戰(zhàn)績(jī)位居榜首，萬(wàn)科和恒大分別以2727.5億元和2409.7億元位列第二、第三名。千億俱樂(lè)部房企由上年的5家增加至7家，龍頭之爭(zhēng)愈演愈烈，強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢(shì)愈加顯著。未來(lái)幾年，市場(chǎng)格局勢(shì)必會(huì)迎來(lái)洗牌定局。

　　在不斷加碼的調(diào)控政策影響下，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)遭遇了前所未有的沖擊。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“離開(kāi)了黃金時(shí)代后，大型房企們要謀求可觀的增速，在可預(yù)測(cè)的未來(lái)兩年，會(huì)繼續(xù)這種頻繁的資本并購(gòu)?！?

　　嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)表示，“房企通過(guò)收購(gòu)雖然不一定會(huì)在房屋銷(xiāo)售指標(biāo)方面得到迅速反映，但卻可以快速做大企業(yè)營(yíng)業(yè)收入?！?

　　郁亮曾表示，沒(méi)有偉大的企業(yè)，只有時(shí)代的企業(yè)，沒(méi)錯(cuò)，萬(wàn)科正在為未來(lái)布局。

　　對(duì)于收購(gòu)普洛斯一事，一向沉穩(wěn)理性的郁亮稱(chēng)，此次交易如完成，將是萬(wàn)科城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略的重要舉措，有助于萬(wàn)科在物流地產(chǎn)領(lǐng)域完善布局，進(jìn)一步擴(kuò)大影響力。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，通過(guò)收購(gòu)普洛斯，將助力萬(wàn)科從“住宅提供商”向“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，從而躋身物流地產(chǎn)巨頭行列。

三、資本角度

　　作為亞洲最大規(guī)模的私募基金收購(gòu)案——普洛斯集團(tuán)私有化，最終以中國(guó)財(cái)團(tuán)116億美元的競(jìng)購(gòu)價(jià)成交。中國(guó)財(cái)團(tuán)占股比例分配為：萬(wàn)科21.4%、厚樸投資21.3%、高瓴資本21.2%、中銀集團(tuán)15%、普洛斯管理層21.2%。

　　這個(gè)價(jià)格低于此前的140億美元及182億美元的市場(chǎng)估值，可以說(shuō)是賤買(mǎi)，因?yàn)榇饲坝薪y(tǒng)計(jì)稱(chēng)普洛斯旗下投資物業(yè)的價(jià)值為147億美元，高于最終成交價(jià)。

　　但是普洛斯的官方發(fā)布的私有化要約中“似乎”沒(méi)有這種想法。主要股東新加坡政府投資公司GIC投私有化贊成票。

　　新加坡政府投資公司GIC投私有化贊成票

　　不過(guò)最后黑石集團(tuán)、RRJ等財(cái)團(tuán)退出競(jìng)購(gòu)，給出的理由則是“整個(gè)競(jìng)購(gòu)毫無(wú)意義”，因?yàn)槠章逅箍偛妹分久黝I(lǐng)銜中國(guó)財(cái)團(tuán)參與收購(gòu)。

　　國(guó)際私募巨頭退出后，參與普洛斯私有化的只剩厚樸投資和梅志明牽頭的中國(guó)財(cái)團(tuán)，以及華平投資、蘇寧云商所在的另一個(gè)財(cái)團(tuán)。然而：

　　抱歉！客戶及對(duì)手不能競(jìng)購(gòu)！

　　此前英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》曾報(bào)道，中國(guó)財(cái)團(tuán)陣容豪華，成員包括普洛斯管理層、厚樸投資、萬(wàn)科、平安保險(xiǎn)、高瓴資本以及馬云持有大比例股權(quán)的基金管理公司。有消息稱(chēng)，劉強(qiáng)東旗下基金也曾想加入中國(guó)財(cái)團(tuán)參與競(jìng)購(gòu)。而從最終的結(jié)果看，平安保險(xiǎn)，馬云旗下基金沒(méi)有出現(xiàn)在最終的中國(guó)財(cái)團(tuán)陣容里，而此前媒體鮮有提及的中銀集團(tuán)成為私有化的參與方，占15%股份。

　　在對(duì)普洛斯私有化的角逐中，中國(guó)電商企業(yè)阿里，京東和蘇寧沒(méi)能從中分得一杯羹。

　　其中的原因也許在于，阿里巴巴集團(tuán)物流板塊——菜鳥(niǎo)物流的核心股東富春控股是普洛斯的重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一。

　　京東主打自營(yíng)物流，而其非自營(yíng)物流的主要服務(wù)供應(yīng)商是易商紅木，這家也是普洛斯私有化的競(jìng)購(gòu)者之一。

　　蘇寧云商之前是普洛斯中國(guó)的客戶之一，租用普洛斯的物流產(chǎn)業(yè)園，此次也參與普洛斯私有化的競(jìng)購(gòu)。不過(guò)同易商紅木一樣，他們不是站在普洛斯管理層的一方，而是由華平投資牽頭的財(cái)團(tuán)。

　　與之相對(duì)應(yīng)的是萬(wàn)科成為中國(guó)財(cái)團(tuán)的五個(gè)投資人之一。

　　近些年，萬(wàn)科在物流地產(chǎn)中布局頻繁。2015年萬(wàn)科撤銷(xiāo)物流地產(chǎn)事業(yè)部，取而代之的是聯(lián)合黑石集團(tuán)成立萬(wàn)科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司。

　　萬(wàn)科也曾表示想成為中國(guó)第一的物流地產(chǎn)發(fā)展商，截至2016年底，萬(wàn)科物流地產(chǎn)已獲取的18個(gè)項(xiàng)目總建面約147萬(wàn)平方米，當(dāng)然這個(gè)成績(jī)?cè)趪?guó)內(nèi)物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中不算出眾。此次占股21.4%，萬(wàn)科以非常輕微的優(yōu)勢(shì)成為普洛斯的第一股東。有人戲稱(chēng)，沒(méi)想到萬(wàn)科進(jìn)軍物流地產(chǎn)業(yè)最大的動(dòng)作是收購(gòu)。

四、私有化還是MBO

　　提到普洛斯有幾個(gè)很響亮的頭銜，全球領(lǐng)先的物流地產(chǎn)商，國(guó)內(nèi)高級(jí)別倉(cāng)儲(chǔ)霸主，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基金模式范本……

　　普洛斯在全球擁有2515個(gè)完工物業(yè)，1076個(gè)物流園，總建筑面積達(dá)到5223萬(wàn)平方米，遍及中國(guó)、日本、巴西和美國(guó)的118個(gè)城市。其中，在中國(guó)38個(gè)城市擁有并管理著237個(gè)綜合性園區(qū)，總建筑面積為2740萬(wàn)平方米。

　　截至2017年3月31日，普洛斯未計(jì)利息、稅項(xiàng)、折舊及攤銷(xiāo)之利潤(rùn)(EBITDA)總計(jì)為4.89億美元，旗下投資物業(yè)價(jià)值為147.0億美元。

　　所以說(shuō)，中國(guó)財(cái)團(tuán)牽頭116億美元成功競(jìng)購(gòu)普洛斯私有化，真心是個(gè)便宜的價(jià)格。這或許在于普洛斯私有化更像是普洛斯團(tuán)隊(duì)的MBO（管理層收購(gòu)）。

　　之前有文章分析稱(chēng)，普洛斯中國(guó)的掌門(mén)人，也是新普洛斯（GLP）的創(chuàng)始者梅志明，即將發(fā)起一場(chǎng)管理層收購(gòu)，厚樸投資的方風(fēng)雷和高瓴資本的張磊是他背后的金主，而后兩者本就是普洛斯的股東。

結(jié)語(yǔ)：

　　普洛斯在物流地產(chǎn)業(yè)地位重要，但是近年來(lái)在資本加大對(duì)物流領(lǐng)域的扶持后，更加面臨其他物流地產(chǎn)商的競(jìng)爭(zhēng)。

　　2016年菜鳥(niǎo)物流核心股東之一的富春控股，將它的物流地產(chǎn)資產(chǎn)以REITS的形式在新加坡市場(chǎng)上市。普洛斯在國(guó)內(nèi)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手宇培集團(tuán)登陸港交所。國(guó)內(nèi)本土國(guó)資物流地產(chǎn)商寶灣物流借殼重組登陸A股。

　　資本涌入物流行業(yè)，私有化之后有更多決策空間的普洛斯管理層要怎么做？據(jù)稱(chēng)私有化之后，普洛斯會(huì)謀求在港交所上市。不管如何，普洛斯的后期動(dòng)作至少牽動(dòng)了地產(chǎn)、物流、資本三個(gè)行業(yè)對(duì)它的密切關(guān)注。

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