7月14日，萬科聯(lián)合厚樸投資、高瓴資本、中銀投聯(lián)合組成的財團以790億收購新加坡物流巨頭普洛斯，成為亞洲歷史上最大的私募股權(quán)并購。其中，萬科集團出資169億，占股21.4%，完成后萬科將成為普洛斯第一大股東，也將成為國內(nèi)物流地產(chǎn)老大。這次并購不僅僅為中國房地產(chǎn)業(yè)提供了多元化案例，同樣也是中國物流業(yè)和資本運作MBO值得研究的案例。既然作為案例，我就盡量從多個角度去解讀這次的并購。

一、物流地產(chǎn)的規(guī)模究竟有多大？

　　世邦魏理仕的報告顯示，物流地產(chǎn)的租金增長幅度高于住宅和普通商業(yè)地產(chǎn)且更穩(wěn)定。以2017年一季度為例，上海的高檔住宅租金環(huán)比增長為0.9%，寫字樓和購物中心環(huán)比增長率分別為-0.7%和0.5%，而物流設(shè)施的租金環(huán)比增長率為1.4%，南京更是達到了2.6%。

　　今年上半年上海共有四個高標倉庫交付，為市場帶來 25萬平方米新增供應(yīng)。受益于第三方物流和電商企業(yè)的持續(xù)活躍需求，新項目基本已達滿租狀態(tài)。租金方面，上海高標庫同樣本平均租金小幅上升至1.45元/平方米/天。

　　穩(wěn)定回報的背后，是高標倉庫的嚴重短缺。作為全球領(lǐng)先的現(xiàn)代物流設(shè)施和工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施提供商，普洛斯恰巧可以幫助萬科彌補技術(shù)層面的短板，助推其在物流地產(chǎn)領(lǐng)域快速擴大規(guī)模。

　　中財網(wǎng)分析指出，中國物流地產(chǎn)行業(yè)空間巨大，土地資源和學習效應(yīng)助力彎道超車。中國城鎮(zhèn)化和B2C電商發(fā)展拉動物流地產(chǎn)需求，而中美人均倉儲面積差異意味著巨大的行業(yè)空間。雖然萬科（地產(chǎn)）、平安（金融）、京東（電商）等企業(yè)紛紛涉足物流地產(chǎn)，但外資仍占據(jù)絕對主導地位。巨大的市場空間下，土地資源和學習效應(yīng)助力內(nèi)資企業(yè)彎道超車，誕生行業(yè)巨頭。

　　這次股權(quán)并購的主角普洛斯有可能非行業(yè)人士并不太了解，我在他們官網(wǎng)下載了一份他們在中國的產(chǎn)業(yè)布局，這份資料估計并不是最新的，但就這幾張簡單的圖也許能讓你知道為什么普洛斯會被稱為全球物流地產(chǎn)的霸主企業(yè)。

　　你如果有興趣也可以從他們的網(wǎng)站下載到普洛斯在全球的物流園區(qū)產(chǎn)業(yè)布局。

　　而從地產(chǎn)業(yè)和資本的視角去看待這次的并購，你可能會從不同的角度去思考不同的問題，比如：郁亮時代的萬科通過物流地產(chǎn)企業(yè)的并購開啟了多元化時代；擁有稀缺土地資源的企業(yè)將引導未來電商、物流的發(fā)展格局；普洛斯的MBO（管理層收購）為更多的行業(yè)龍頭（國有企業(yè)除外）的CEO在股權(quán)激勵上提供了更多的思路和想法等等，下面我從三個角度進行分析下。

二、地產(chǎn)業(yè)角度

　　隨著房地產(chǎn)白銀時代的到來，公司之間的資產(chǎn)并購會越來越多。

　　據(jù)克爾瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017上半年中國房企銷售排行中，碧桂園以2842.2億的超高戰(zhàn)績位居榜首，萬科和恒大分別以2727.5億元和2409.7億元位列第二、第三名。千億俱樂部房企由上年的5家增加至7家，龍頭之爭愈演愈烈，強者恒強態(tài)勢愈加顯著。未來幾年，市場格局勢必會迎來洗牌定局。

　　在不斷加碼的調(diào)控政策影響下，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)遭遇了前所未有的沖擊。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，“離開了黃金時代后，大型房企們要謀求可觀的增速，在可預測的未來兩年，會繼續(xù)這種頻繁的資本并購?！?

　　嚴躍進同時表示，“房企通過收購雖然不一定會在房屋銷售指標方面得到迅速反映，但卻可以快速做大企業(yè)營業(yè)收入?！?

　　郁亮曾表示，沒有偉大的企業(yè)，只有時代的企業(yè)，沒錯，萬科正在為未來布局。

　　對于收購普洛斯一事，一向沉穩(wěn)理性的郁亮稱，此次交易如完成，將是萬科城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略的重要舉措，有助于萬科在物流地產(chǎn)領(lǐng)域完善布局，進一步擴大影響力。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，通過收購普洛斯，將助力萬科從“住宅提供商”向“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，從而躋身物流地產(chǎn)巨頭行列。

三、資本角度

　　作為亞洲最大規(guī)模的私募基金收購案——普洛斯集團私有化，最終以中國財團116億美元的競購價成交。中國財團占股比例分配為：萬科21.4%、厚樸投資21.3%、高瓴資本21.2%、中銀集團15%、普洛斯管理層21.2%。

　　這個價格低于此前的140億美元及182億美元的市場估值，可以說是賤買，因為此前有統(tǒng)計稱普洛斯旗下投資物業(yè)的價值為147億美元，高于最終成交價。

　　但是普洛斯的官方發(fā)布的私有化要約中“似乎”沒有這種想法。主要股東新加坡政府投資公司GIC投私有化贊成票。

　　新加坡政府投資公司GIC投私有化贊成票

　　不過最后黑石集團、RRJ等財團退出競購，給出的理由則是“整個競購毫無意義”，因為普洛斯總裁梅志明領(lǐng)銜中國財團參與收購。

　　國際私募巨頭退出后，參與普洛斯私有化的只剩厚樸投資和梅志明牽頭的中國財團，以及華平投資、蘇寧云商所在的另一個財團。然而：

　　抱歉！客戶及對手不能競購！

　　此前英國《金融時報》曾報道，中國財團陣容豪華，成員包括普洛斯管理層、厚樸投資、萬科、平安保險、高瓴資本以及馬云持有大比例股權(quán)的基金管理公司。有消息稱，劉強東旗下基金也曾想加入中國財團參與競購。而從最終的結(jié)果看，平安保險，馬云旗下基金沒有出現(xiàn)在最終的中國財團陣容里，而此前媒體鮮有提及的中銀集團成為私有化的參與方，占15%股份。

　　在對普洛斯私有化的角逐中，中國電商企業(yè)阿里，京東和蘇寧沒能從中分得一杯羹。

　　其中的原因也許在于，阿里巴巴集團物流板塊——菜鳥物流的核心股東富春控股是普洛斯的重要競爭對手之一。

　　京東主打自營物流，而其非自營物流的主要服務(wù)供應(yīng)商是易商紅木，這家也是普洛斯私有化的競購者之一。

　　蘇寧云商之前是普洛斯中國的客戶之一，租用普洛斯的物流產(chǎn)業(yè)園，此次也參與普洛斯私有化的競購。不過同易商紅木一樣，他們不是站在普洛斯管理層的一方，而是由華平投資牽頭的財團。

　　與之相對應(yīng)的是萬科成為中國財團的五個投資人之一。

　　近些年，萬科在物流地產(chǎn)中布局頻繁。2015年萬科撤銷物流地產(chǎn)事業(yè)部，取而代之的是聯(lián)合黑石集團成立萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司。

　　萬科也曾表示想成為中國第一的物流地產(chǎn)發(fā)展商，截至2016年底，萬科物流地產(chǎn)已獲取的18個項目總建面約147萬平方米，當然這個成績在國內(nèi)物流地產(chǎn)開發(fā)商中不算出眾。此次占股21.4%，萬科以非常輕微的優(yōu)勢成為普洛斯的第一股東。有人戲稱，沒想到萬科進軍物流地產(chǎn)業(yè)最大的動作是收購。

四、私有化還是MBO

　　提到普洛斯有幾個很響亮的頭銜，全球領(lǐng)先的物流地產(chǎn)商，國內(nèi)高級別倉儲霸主，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基金模式范本……

　　普洛斯在全球擁有2515個完工物業(yè)，1076個物流園，總建筑面積達到5223萬平方米，遍及中國、日本、巴西和美國的118個城市。其中，在中國38個城市擁有并管理著237個綜合性園區(qū)，總建筑面積為2740萬平方米。

　　截至2017年3月31日，普洛斯未計利息、稅項、折舊及攤銷之利潤(EBITDA)總計為4.89億美元，旗下投資物業(yè)價值為147.0億美元。

　　所以說，中國財團牽頭116億美元成功競購普洛斯私有化，真心是個便宜的價格。這或許在于普洛斯私有化更像是普洛斯團隊的MBO（管理層收購）。

　　之前有文章分析稱，普洛斯中國的掌門人，也是新普洛斯（GLP）的創(chuàng)始者梅志明，即將發(fā)起一場管理層收購，厚樸投資的方風雷和高瓴資本的張磊是他背后的金主，而后兩者本就是普洛斯的股東。

結(jié)語：

　　普洛斯在物流地產(chǎn)業(yè)地位重要，但是近年來在資本加大對物流領(lǐng)域的扶持后，更加面臨其他物流地產(chǎn)商的競爭。

　　2016年菜鳥物流核心股東之一的富春控股，將它的物流地產(chǎn)資產(chǎn)以REITS的形式在新加坡市場上市。普洛斯在國內(nèi)的主要競爭對手宇培集團登陸港交所。國內(nèi)本土國資物流地產(chǎn)商寶灣物流借殼重組登陸A股。

　　資本涌入物流行業(yè)，私有化之后有更多決策空間的普洛斯管理層要怎么做？據(jù)稱私有化之后，普洛斯會謀求在港交所上市。不管如何，普洛斯的后期動作至少牽動了地產(chǎn)、物流、資本三個行業(yè)對它的密切關(guān)注。

【獨家稿件及免責聲明】本網(wǎng)注明轉(zhuǎn)載文章中的信息僅供用戶參考。凡注明來源“運輸人網(wǎng)”的作品，未經(jīng)本網(wǎng)授權(quán)均不得轉(zhuǎn)載、摘編或使用。聯(lián)系郵件：master@yunshuren.com