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宋清輝:萬科物流一時還很難攪動中國物流格局

2017-07-20 09:19:44

  “目前來說,萬科已發(fā)展成型的新業(yè)務(wù)有物業(yè)管理、物流地產(chǎn)、長租公寓、冰雪俱樂部、教育等,業(yè)務(wù)龐雜,很難與專業(yè)物流公司相抗衡?!敝?jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝接受小編采訪時認(rèn)為,萬科在物流方面的布局,一時還很難攪動國內(nèi)物流格局。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝

  近日,地產(chǎn)圈著實很熱鬧。與融創(chuàng)收購萬達(dá)資產(chǎn)、萬達(dá)忙著“賣賣賣”不同,萬科已經(jīng)攜手國內(nèi)幾大財團(tuán)在“買買買”的道路上越走越遠(yuǎn)。

  7月14日,新加坡上市公司普洛斯公布,中國財團(tuán)作價116億美元(約790億元)成功收購普洛斯。

  根據(jù)公告所示,各家財團(tuán)的持股比例分別為:萬科集團(tuán)占股21.4%、厚樸投資占股21.3%、高瓴資本占股21.2%、普洛斯管理層占股21.2%、中銀集團(tuán)投資有限公司占股15%。如無意外,按比例計算,萬科將出資約170億元人民幣完成此次交易。

普洛斯被“團(tuán)購”

  談到這里,不得不提一下讓萬科等知名財團(tuán)“緊追不舍”的普洛斯。

  公開資料顯示,普洛斯是在中國、日本、美國以及巴西市場領(lǐng)先的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商,更是亞洲最大的物流地產(chǎn)商。

  截至今年3月31日,普洛斯擁有并管理了約5500萬平方米的物流基礎(chǔ)設(shè)施,業(yè)務(wù)遍及全球117個主要城市。而普洛斯2016年的年報數(shù)據(jù)顯示,公司已實現(xiàn)7.77億美元的收入,同比增長10%;實現(xiàn)7.19億美元的歸母凈利潤,同比增長48%。

  而從去年11月開始,不少知名財團(tuán)就已紛紛流出意欲收購普洛斯的消息,彼時不乏黑石、華平投資、蘇寧、KKR、RRJ、TPG等資本巨頭的身影。不過,這場華麗的收購盛宴最終還是以7月14日各家集團(tuán)聯(lián)合發(fā)布的公告為準(zhǔn),主角名單分別為:萬科、厚樸投資、高瓴資本、普洛斯管理層、中銀集團(tuán)。

  據(jù)悉,如果此次交易能夠順利完成,可能將成為亞洲歷史上最大的私募股權(quán)并購案,且整個并購預(yù)計會在2018年4月14日之前完成。

  看起來一帆風(fēng)順的普洛斯,怎么會愿意“賣身”呢?小編在采訪中得知,這或許和普洛斯CEO梅志明所在的管理層,意圖通過聯(lián)合外界資本力量,對普洛斯進(jìn)行私有化,從而在香港上市有關(guān)。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受小編采訪時分析,此次并購或是由普洛斯方面主導(dǎo),一方面可以配合其完成私有化進(jìn)程,另一方面其實也說明,普洛斯在物流地產(chǎn)方面的成本有所增加。

  近兩年,物流和產(chǎn)業(yè)用地的成本已有上升勢頭。而此前,此類企業(yè)在國內(nèi)市場拿地的成本實際非常低。

  既然普洛斯“樂于賣身”,各路資本勢必不會放棄競購機(jī)會。尤為一提的是,在此次交易的眾多資本中,萬科以零點幾個百分點勝過其他財團(tuán),十分值得推敲。畢竟從業(yè)務(wù)構(gòu)成來看,與普洛斯同樣涉及物流地產(chǎn)的,只有萬科。

瞄準(zhǔn)物流地產(chǎn)

  “此次并購對萬科來說帶來了很多投資機(jī)會,此前萬科在物流地產(chǎn)方面也有較為明顯的動作,因此此類并購有助于萬科出現(xiàn)新的投資模式。”嚴(yán)躍進(jìn)分析稱。

  在眾多業(yè)內(nèi)人士看來,普洛斯是物流地產(chǎn)商巨頭,萬科參與普洛斯的并購案,深化布局物流地產(chǎn)的“野心”顯而易見。

  簡單來說,物流地產(chǎn)就是工業(yè)地產(chǎn)商根據(jù)物流企業(yè)需求,選擇合適的地點,投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施。

  “從整個投資領(lǐng)域來講,物流地產(chǎn)是穩(wěn)定收益資產(chǎn)的代表?!敝斀?jīng)博主廖連中接受小編采訪時表示,萬科參與并購是想借助普洛斯國際“物流地產(chǎn)一哥”的地位來帶動萬科發(fā)展,同時轉(zhuǎn)型到地產(chǎn)、物流、商業(yè)消費以及資產(chǎn)管理等領(lǐng)域,構(gòu)建全新的商業(yè)業(yè)態(tài)。

  此次交易有助于萬科在物流地產(chǎn)領(lǐng)域完善布局,也將為萬科在全球范圍內(nèi)打造全新的商業(yè)發(fā)展模式奠定重要基礎(chǔ)。

  小編梳理發(fā)現(xiàn),近兩年萬科對于物流地產(chǎn)的動作越來越密集。除了此次大手筆收購普洛斯之外,早在2015年,萬科就成立了專門的物流地產(chǎn)公司,隨后又不斷拓展到全國的物流網(wǎng)絡(luò),目前已在北京、上海、廣州、杭州、武漢、成都等一線城市及核心二線城市順利完成布點。

  萬科在住宅地產(chǎn)深耕多年,如今卻對物流地產(chǎn)越發(fā)關(guān)注,怎么回事?

  興業(yè)證券發(fā)布的相關(guān)研報似乎給出了答案。小編在研報中發(fā)現(xiàn),目前我國的物流倉儲產(chǎn)業(yè),無論從數(shù)量、還是質(zhì)量上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于發(fā)達(dá)國家水平,而這也意味著我國的物流地產(chǎn)存在巨大的開發(fā)空間。

  從數(shù)量上看,我國的制造業(yè)進(jìn)出口、零售及電商業(yè)務(wù)的日益增長而產(chǎn)生了巨大的物流需求,但社會物流供給卻嚴(yán)重不足。目前我國的人均物流面積為0.4平方米,這與美國的5.5平方米相差甚遠(yuǎn)。

  從質(zhì)量上分析,我國由于整體產(chǎn)業(yè)升級所導(dǎo)致的高端、智能化的現(xiàn)代化物流設(shè)施需求越來越多,但物流設(shè)備總體技術(shù)仍較落后。

  市場上的物流倉儲設(shè)施供給中,僅有五分之一為現(xiàn)代化倉儲物流設(shè)施,其余大部分仍為傳統(tǒng)模式下的物流設(shè)施,只能提供效率低下的物流服務(wù)。

  由此,萬科對于物流地產(chǎn)的布局和深入關(guān)注不難理解。廖連中指出,此前萬科提出了生態(tài)系統(tǒng)的理念,即“住宅+全周期城市配套服務(wù)”。

  物流網(wǎng)絡(luò)是城市配套體系中不可或缺的一部分,因此萬科要成為城市配套服務(wù)商,勢必要進(jìn)軍物流地產(chǎn)。從戰(zhàn)略角度看,此次收購案正是在完善萬科的戰(zhàn)略板塊。

  與此同時,還有分析強(qiáng)調(diào),一旦此次并購成功,萬科就能與普洛斯進(jìn)行優(yōu)勢互補(bǔ)。萬科擁有豐富的開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗及資源,普洛斯則擁有高效的物流倉儲網(wǎng)絡(luò)和管理能力,二者實屬強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。另外,萬科龐大的商業(yè)地產(chǎn)資源和客戶資源,未來有望將普洛斯導(dǎo)入物流倉儲的客戶群當(dāng)中。

多元化轉(zhuǎn)型

  其實,萬科此前曾進(jìn)行過一次與收購普洛斯相類似的資本運作。去年8月,萬科通過成立聯(lián)合收購平臺一舉拿下了印力商業(yè)集團(tuán),進(jìn)入國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)運營商前三甲。新任萬科董事長郁亮在股東大會上曾表示,“未來成為第一也不是沒有可能。”

萬科董事長郁亮萬科董事長郁亮

  聯(lián)系近日萬科對普洛斯的收購,業(yè)內(nèi)人士多認(rèn)為,萬科的資本化運作力度正在加大。據(jù)媒體表示,有接近萬科的人士曾稱,現(xiàn)在萬科更希望加快步伐,在一些新業(yè)務(wù)上利用萬科的品牌、能力、信用,去“嫁接”更多更強(qiáng)的資源,甚至最終可以裂變出新的“獨角獸”。

  因此,未來萬科可能會繼續(xù)擴(kuò)大并購重組和資本化運作的腳步,而這顯然符合郁亮重視資本運作的經(jīng)營思路。受訪人士普遍對小編表示,萬科已開始轉(zhuǎn)向多元化戰(zhàn)略發(fā)展模式。

  萬科十年戰(zhàn)略目標(biāo)已定,即打造“萬億大萬科”。廖連中分析,郁亮接任萬科新任董事長后,將萬科的發(fā)展策略梳理成了兩條主線:

  一是適應(yīng)城市發(fā)展變化的需求,從單一住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)為城市配套服務(wù)商;二是適應(yīng)客戶不斷變化的需求,拓展養(yǎng)老、度假和教育等產(chǎn)業(yè)。

  從城市配套服務(wù)商的發(fā)展角度來看,物流地產(chǎn)已是萬科的重頭戲之一,但萬科的“野心”遠(yuǎn)不止于此。

  嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為,后期萬科如果將物流地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合,甚至可能會對物流企業(yè)、電商企業(yè)形成挑戰(zhàn)。目前除了傳統(tǒng)的物流企業(yè),電商企業(yè)也在自建物流體系,用來應(yīng)對與日劇增的物流壓力。

  而萬科收購普洛斯之后,“地產(chǎn)+物流”的模式使得萬科在物流市場選址、開發(fā)建設(shè)、運營等方面具備了“先天”優(yōu)勢,或許會讓物流市場和電商企業(yè)之間的競爭更激烈。

  不過,“目前來說,萬科已發(fā)展成型的新業(yè)務(wù)有物業(yè)管理、物流地產(chǎn)、長租公寓、冰雪俱樂部、教育等,業(yè)務(wù)龐雜,很難與專業(yè)物流公司相抗衡。”著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝接受小編采訪時認(rèn)為,萬科在物流方面的布局,一時還很難攪動國內(nèi)物流格局。

  另一方面,有財經(jīng)觀察人士指出,萬科此前試水的長租公寓項目,目前正面臨收益率和現(xiàn)金流問題。想解決該問題,則需要金融層面的幫助,而普洛斯恰好能夠提供幫助。公開資料表示,除了物流地產(chǎn),普洛斯還有一項重要業(yè)務(wù)是基金管理。

  普洛斯的財報數(shù)據(jù)顯示,過去5年的時間里,普洛斯通過基金平臺運作顯著提高了其資金運作效率;為了應(yīng)對地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤率較低的問題,普洛斯借助于基金平臺的資金運作,獲取了投資和費用收入,把普洛斯的收入提高了300到500個基點。

  總結(jié)來看,萬科此次的資本運作,不僅能夠幫助其搶占物流地產(chǎn)高地,還可能會對其轉(zhuǎn)型發(fā)展租賃業(yè)務(wù)、謀求房地產(chǎn)金融化布局帶來幫助

  至此,也無怪乎業(yè)內(nèi)人士感慨,萬科收購普洛斯,其實是一樁“一石多鳥”的生意。而萬科的“郁亮思維”,也在一次次的收購案中越發(fā)清晰了。

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