“目前來說，萬科已發(fā)展成型的新業(yè)務(wù)有物業(yè)管理、物流地產(chǎn)、長租公寓、冰雪俱樂部、教育等，業(yè)務(wù)龐雜，很難與專業(yè)物流公司相抗衡?！敝?jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝接受小編采訪時認(rèn)為，萬科在物流方面的布局，一時還很難攪動國內(nèi)物流格局。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝

　　近日，地產(chǎn)圈著實很熱鬧。與融創(chuàng)收購萬達(dá)資產(chǎn)、萬達(dá)忙著“賣賣賣”不同，萬科已經(jīng)攜手國內(nèi)幾大財團(tuán)在“買買買”的道路上越走越遠(yuǎn)。

　　7月14日，新加坡上市公司普洛斯公布，中國財團(tuán)作價116億美元（約790億元）成功收購普洛斯。

　　根據(jù)公告所示，各家財團(tuán)的持股比例分別為：萬科集團(tuán)占股21.4%、厚樸投資占股21.3%、高瓴資本占股21.2%、普洛斯管理層占股21.2%、中銀集團(tuán)投資有限公司占股15%。如無意外，按比例計算，萬科將出資約170億元人民幣完成此次交易。

普洛斯被“團(tuán)購”

　　談到這里，不得不提一下讓萬科等知名財團(tuán)“緊追不舍”的普洛斯。

　　公開資料顯示，普洛斯是在中國、日本、美國以及巴西市場領(lǐng)先的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商，更是亞洲最大的物流地產(chǎn)商。

　　截至今年3月31日，普洛斯擁有并管理了約5500萬平方米的物流基礎(chǔ)設(shè)施，業(yè)務(wù)遍及全球117個主要城市。而普洛斯2016年的年報數(shù)據(jù)顯示，公司已實現(xiàn)7.77億美元的收入，同比增長10%；實現(xiàn)7.19億美元的歸母凈利潤，同比增長48%。

　　而從去年11月開始，不少知名財團(tuán)就已紛紛流出意欲收購普洛斯的消息，彼時不乏黑石、華平投資、蘇寧、KKR、RRJ、TPG等資本巨頭的身影。不過，這場華麗的收購盛宴最終還是以7月14日各家集團(tuán)聯(lián)合發(fā)布的公告為準(zhǔn)，主角名單分別為：萬科、厚樸投資、高瓴資本、普洛斯管理層、中銀集團(tuán)。

　　據(jù)悉，如果此次交易能夠順利完成，可能將成為亞洲歷史上最大的私募股權(quán)并購案，且整個并購預(yù)計會在2018年4月14日之前完成。

　　看起來一帆風(fēng)順的普洛斯，怎么會愿意“賣身”呢？小編在采訪中得知，這或許和普洛斯CEO梅志明所在的管理層，意圖通過聯(lián)合外界資本力量，對普洛斯進(jìn)行私有化，從而在香港上市有關(guān)。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受小編采訪時分析，此次并購或是由普洛斯方面主導(dǎo)，一方面可以配合其完成私有化進(jìn)程，另一方面其實也說明，普洛斯在物流地產(chǎn)方面的成本有所增加。

　　近兩年，物流和產(chǎn)業(yè)用地的成本已有上升勢頭。而此前，此類企業(yè)在國內(nèi)市場拿地的成本實際非常低。

　　既然普洛斯“樂于賣身”，各路資本勢必不會放棄競購機(jī)會。尤為一提的是，在此次交易的眾多資本中，萬科以零點幾個百分點勝過其他財團(tuán)，十分值得推敲。畢竟從業(yè)務(wù)構(gòu)成來看，與普洛斯同樣涉及物流地產(chǎn)的，只有萬科。

瞄準(zhǔn)物流地產(chǎn)

　　“此次并購對萬科來說帶來了很多投資機(jī)會，此前萬科在物流地產(chǎn)方面也有較為明顯的動作，因此此類并購有助于萬科出現(xiàn)新的投資模式。”嚴(yán)躍進(jìn)分析稱。

　　在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，普洛斯是物流地產(chǎn)商巨頭，萬科參與普洛斯的并購案，深化布局物流地產(chǎn)的“野心”顯而易見。

　　簡單來說，物流地產(chǎn)就是工業(yè)地產(chǎn)商根據(jù)物流企業(yè)需求,選擇合適的地點，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施。

　　“從整個投資領(lǐng)域來講，物流地產(chǎn)是穩(wěn)定收益資產(chǎn)的代表?！敝斀?jīng)博主廖連中接受小編采訪時表示，萬科參與并購是想借助普洛斯國際“物流地產(chǎn)一哥”的地位來帶動萬科發(fā)展，同時轉(zhuǎn)型到地產(chǎn)、物流、商業(yè)消費以及資產(chǎn)管理等領(lǐng)域，構(gòu)建全新的商業(yè)業(yè)態(tài)。

　　此次交易有助于萬科在物流地產(chǎn)領(lǐng)域完善布局，也將為萬科在全球范圍內(nèi)打造全新的商業(yè)發(fā)展模式奠定重要基礎(chǔ)。

　　小編梳理發(fā)現(xiàn)，近兩年萬科對于物流地產(chǎn)的動作越來越密集。除了此次大手筆收購普洛斯之外，早在2015年，萬科就成立了專門的物流地產(chǎn)公司，隨后又不斷拓展到全國的物流網(wǎng)絡(luò)，目前已在北京、上海、廣州、杭州、武漢、成都等一線城市及核心二線城市順利完成布點。

　　萬科在住宅地產(chǎn)深耕多年，如今卻對物流地產(chǎn)越發(fā)關(guān)注，怎么回事？

　　興業(yè)證券發(fā)布的相關(guān)研報似乎給出了答案。小編在研報中發(fā)現(xiàn)，目前我國的物流倉儲產(chǎn)業(yè)，無論從數(shù)量、還是質(zhì)量上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于發(fā)達(dá)國家水平，而這也意味著我國的物流地產(chǎn)存在巨大的開發(fā)空間。

　　從數(shù)量上看，我國的制造業(yè)進(jìn)出口、零售及電商業(yè)務(wù)的日益增長而產(chǎn)生了巨大的物流需求，但社會物流供給卻嚴(yán)重不足。目前我國的人均物流面積為0.4平方米，這與美國的5.5平方米相差甚遠(yuǎn)。

　　從質(zhì)量上分析，我國由于整體產(chǎn)業(yè)升級所導(dǎo)致的高端、智能化的現(xiàn)代化物流設(shè)施需求越來越多，但物流設(shè)備總體技術(shù)仍較落后。

　　市場上的物流倉儲設(shè)施供給中，僅有五分之一為現(xiàn)代化倉儲物流設(shè)施，其余大部分仍為傳統(tǒng)模式下的物流設(shè)施，只能提供效率低下的物流服務(wù)。

　　由此，萬科對于物流地產(chǎn)的布局和深入關(guān)注不難理解。廖連中指出，此前萬科提出了生態(tài)系統(tǒng)的理念，即“住宅+全周期城市配套服務(wù)”。

　　物流網(wǎng)絡(luò)是城市配套體系中不可或缺的一部分，因此萬科要成為城市配套服務(wù)商，勢必要進(jìn)軍物流地產(chǎn)。從戰(zhàn)略角度看，此次收購案正是在完善萬科的戰(zhàn)略板塊。

　　與此同時，還有分析強(qiáng)調(diào)，一旦此次并購成功，萬科就能與普洛斯進(jìn)行優(yōu)勢互補(bǔ)。萬科擁有豐富的開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗及資源，普洛斯則擁有高效的物流倉儲網(wǎng)絡(luò)和管理能力，二者實屬強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。另外，萬科龐大的商業(yè)地產(chǎn)資源和客戶資源，未來有望將普洛斯導(dǎo)入物流倉儲的客戶群當(dāng)中。

多元化轉(zhuǎn)型

　　其實，萬科此前曾進(jìn)行過一次與收購普洛斯相類似的資本運作。去年8月，萬科通過成立聯(lián)合收購平臺一舉拿下了印力商業(yè)集團(tuán)，進(jìn)入國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)運營商前三甲。新任萬科董事長郁亮在股東大會上曾表示，“未來成為第一也不是沒有可能。”

萬科董事長郁亮

　　聯(lián)系近日萬科對普洛斯的收購，業(yè)內(nèi)人士多認(rèn)為，萬科的資本化運作力度正在加大。據(jù)媒體表示，有接近萬科的人士曾稱，現(xiàn)在萬科更希望加快步伐，在一些新業(yè)務(wù)上利用萬科的品牌、能力、信用，去“嫁接”更多更強(qiáng)的資源，甚至最終可以裂變出新的“獨角獸”。

　　因此，未來萬科可能會繼續(xù)擴(kuò)大并購重組和資本化運作的腳步，而這顯然符合郁亮重視資本運作的經(jīng)營思路。受訪人士普遍對小編表示，萬科已開始轉(zhuǎn)向多元化戰(zhàn)略發(fā)展模式。

　　萬科十年戰(zhàn)略目標(biāo)已定，即打造“萬億大萬科”。廖連中分析，郁亮接任萬科新任董事長后，將萬科的發(fā)展策略梳理成了兩條主線：

　　一是適應(yīng)城市發(fā)展變化的需求，從單一住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)為城市配套服務(wù)商；二是適應(yīng)客戶不斷變化的需求，拓展養(yǎng)老、度假和教育等產(chǎn)業(yè)。

　　從城市配套服務(wù)商的發(fā)展角度來看，物流地產(chǎn)已是萬科的重頭戲之一，但萬科的“野心”遠(yuǎn)不止于此。

　　嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，后期萬科如果將物流地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，甚至可能會對物流企業(yè)、電商企業(yè)形成挑戰(zhàn)。目前除了傳統(tǒng)的物流企業(yè)，電商企業(yè)也在自建物流體系，用來應(yīng)對與日劇增的物流壓力。

　　而萬科收購普洛斯之后，“地產(chǎn)+物流”的模式使得萬科在物流市場選址、開發(fā)建設(shè)、運營等方面具備了“先天”優(yōu)勢，或許會讓物流市場和電商企業(yè)之間的競爭更激烈。

　　不過，“目前來說，萬科已發(fā)展成型的新業(yè)務(wù)有物業(yè)管理、物流地產(chǎn)、長租公寓、冰雪俱樂部、教育等，業(yè)務(wù)龐雜，很難與專業(yè)物流公司相抗衡。”著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝接受小編采訪時認(rèn)為，萬科在物流方面的布局，一時還很難攪動國內(nèi)物流格局。

　　另一方面，有財經(jīng)觀察人士指出，萬科此前試水的長租公寓項目，目前正面臨收益率和現(xiàn)金流問題。想解決該問題，則需要金融層面的幫助，而普洛斯恰好能夠提供幫助。公開資料表示，除了物流地產(chǎn)，普洛斯還有一項重要業(yè)務(wù)是基金管理。

　　普洛斯的財報數(shù)據(jù)顯示，過去5年的時間里，普洛斯通過基金平臺運作顯著提高了其資金運作效率；為了應(yīng)對地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤率較低的問題，普洛斯借助于基金平臺的資金運作，獲取了投資和費用收入，把普洛斯的收入提高了300到500個基點。

　　總結(jié)來看，萬科此次的資本運作，不僅能夠幫助其搶占物流地產(chǎn)高地，還可能會對其轉(zhuǎn)型發(fā)展租賃業(yè)務(wù)、謀求房地產(chǎn)金融化布局帶來幫助

　　至此，也無怪乎業(yè)內(nèi)人士感慨，萬科收購普洛斯，其實是一樁“一石多鳥”的生意。而萬科的“郁亮思維”，也在一次次的收購案中越發(fā)清晰了。

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