“目前來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科已發(fā)展成型的新業(yè)務(wù)有物業(yè)管理、物流地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、冰雪俱樂(lè)部、教育等，業(yè)務(wù)龐雜，很難與專業(yè)物流公司相抗衡?！敝?jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝接受小編采訪時(shí)認(rèn)為，萬(wàn)科在物流方面的布局，一時(shí)還很難攪動(dòng)國(guó)內(nèi)物流格局。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝

　　近日，地產(chǎn)圈著實(shí)很熱鬧。與融創(chuàng)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)忙著“賣賣賣”不同，萬(wàn)科已經(jīng)攜手國(guó)內(nèi)幾大財(cái)團(tuán)在“買買買”的道路上越走越遠(yuǎn)。

　　7月14日，新加坡上市公司普洛斯公布，中國(guó)財(cái)團(tuán)作價(jià)116億美元（約790億元）成功收購(gòu)普洛斯。

　　根據(jù)公告所示，各家財(cái)團(tuán)的持股比例分別為：萬(wàn)科集團(tuán)占股21.4%、厚樸投資占股21.3%、高瓴資本占股21.2%、普洛斯管理層占股21.2%、中銀集團(tuán)投資有限公司占股15%。如無(wú)意外，按比例計(jì)算，萬(wàn)科將出資約170億元人民幣完成此次交易。

普洛斯被“團(tuán)購(gòu)”

　　談到這里，不得不提一下讓萬(wàn)科等知名財(cái)團(tuán)“緊追不舍”的普洛斯。

　　公開(kāi)資料顯示，普洛斯是在中國(guó)、日本、美國(guó)以及巴西市場(chǎng)領(lǐng)先的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商，更是亞洲最大的物流地產(chǎn)商。

　　截至今年3月31日，普洛斯擁有并管理了約5500萬(wàn)平方米的物流基礎(chǔ)設(shè)施，業(yè)務(wù)遍及全球117個(gè)主要城市。而普洛斯2016年的年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司已實(shí)現(xiàn)7.77億美元的收入，同比增長(zhǎng)10%；實(shí)現(xiàn)7.19億美元的歸母凈利潤(rùn)，同比增長(zhǎng)48%。

　　而從去年11月開(kāi)始，不少知名財(cái)團(tuán)就已紛紛流出意欲收購(gòu)普洛斯的消息，彼時(shí)不乏黑石、華平投資、蘇寧、KKR、RRJ、TPG等資本巨頭的身影。不過(guò)，這場(chǎng)華麗的收購(gòu)盛宴最終還是以7月14日各家集團(tuán)聯(lián)合發(fā)布的公告為準(zhǔn)，主角名單分別為：萬(wàn)科、厚樸投資、高瓴資本、普洛斯管理層、中銀集團(tuán)。

　　據(jù)悉，如果此次交易能夠順利完成，可能將成為亞洲歷史上最大的私募股權(quán)并購(gòu)案，且整個(gè)并購(gòu)預(yù)計(jì)會(huì)在2018年4月14日之前完成。

　　看起來(lái)一帆風(fēng)順的普洛斯，怎么會(huì)愿意“賣身”呢？小編在采訪中得知，這或許和普洛斯CEO梅志明所在的管理層，意圖通過(guò)聯(lián)合外界資本力量，對(duì)普洛斯進(jìn)行私有化，從而在香港上市有關(guān)。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受小編采訪時(shí)分析，此次并購(gòu)或是由普洛斯方面主導(dǎo)，一方面可以配合其完成私有化進(jìn)程，另一方面其實(shí)也說(shuō)明，普洛斯在物流地產(chǎn)方面的成本有所增加。

　　近兩年，物流和產(chǎn)業(yè)用地的成本已有上升勢(shì)頭。而此前，此類企業(yè)在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)拿地的成本實(shí)際非常低。

　　既然普洛斯“樂(lè)于賣身”，各路資本勢(shì)必不會(huì)放棄競(jìng)購(gòu)機(jī)會(huì)。尤為一提的是，在此次交易的眾多資本中，萬(wàn)科以零點(diǎn)幾個(gè)百分點(diǎn)勝過(guò)其他財(cái)團(tuán)，十分值得推敲。畢竟從業(yè)務(wù)構(gòu)成來(lái)看，與普洛斯同樣涉及物流地產(chǎn)的，只有萬(wàn)科。

瞄準(zhǔn)物流地產(chǎn)

　　“此次并購(gòu)對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)帶來(lái)了很多投資機(jī)會(huì)，此前萬(wàn)科在物流地產(chǎn)方面也有較為明顯的動(dòng)作，因此此類并購(gòu)有助于萬(wàn)科出現(xiàn)新的投資模式。”嚴(yán)躍進(jìn)分析稱。

　　在眾多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，普洛斯是物流地產(chǎn)商巨頭，萬(wàn)科參與普洛斯的并購(gòu)案，深化布局物流地產(chǎn)的“野心”顯而易見(jiàn)。

　　簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，物流地產(chǎn)就是工業(yè)地產(chǎn)商根據(jù)物流企業(yè)需求,選擇合適的地點(diǎn)，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施。

　　“從整個(gè)投資領(lǐng)域來(lái)講，物流地產(chǎn)是穩(wěn)定收益資產(chǎn)的代表?！敝?cái)經(jīng)博主廖連中接受小編采訪時(shí)表示，萬(wàn)科參與并購(gòu)是想借助普洛斯國(guó)際“物流地產(chǎn)一哥”的地位來(lái)帶動(dòng)萬(wàn)科發(fā)展，同時(shí)轉(zhuǎn)型到地產(chǎn)、物流、商業(yè)消費(fèi)以及資產(chǎn)管理等領(lǐng)域，構(gòu)建全新的商業(yè)業(yè)態(tài)。

　　此次交易有助于萬(wàn)科在物流地產(chǎn)領(lǐng)域完善布局，也將為萬(wàn)科在全球范圍內(nèi)打造全新的商業(yè)發(fā)展模式奠定重要基礎(chǔ)。

　　小編梳理發(fā)現(xiàn)，近兩年萬(wàn)科對(duì)于物流地產(chǎn)的動(dòng)作越來(lái)越密集。除了此次大手筆收購(gòu)普洛斯之外，早在2015年，萬(wàn)科就成立了專門的物流地產(chǎn)公司，隨后又不斷拓展到全國(guó)的物流網(wǎng)絡(luò)，目前已在北京、上海、廣州、杭州、武漢、成都等一線城市及核心二線城市順利完成布點(diǎn)。

　　萬(wàn)科在住宅地產(chǎn)深耕多年，如今卻對(duì)物流地產(chǎn)越發(fā)關(guān)注，怎么回事？

　　興業(yè)證券發(fā)布的相關(guān)研報(bào)似乎給出了答案。小編在研報(bào)中發(fā)現(xiàn)，目前我國(guó)的物流倉(cāng)儲(chǔ)產(chǎn)業(yè)，無(wú)論從數(shù)量、還是質(zhì)量上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于發(fā)達(dá)國(guó)家水平，而這也意味著我國(guó)的物流地產(chǎn)存在巨大的開(kāi)發(fā)空間。

　　從數(shù)量上看，我國(guó)的制造業(yè)進(jìn)出口、零售及電商業(yè)務(wù)的日益增長(zhǎng)而產(chǎn)生了巨大的物流需求，但社會(huì)物流供給卻嚴(yán)重不足。目前我國(guó)的人均物流面積為0.4平方米，這與美國(guó)的5.5平方米相差甚遠(yuǎn)。

　　從質(zhì)量上分析，我國(guó)由于整體產(chǎn)業(yè)升級(jí)所導(dǎo)致的高端、智能化的現(xiàn)代化物流設(shè)施需求越來(lái)越多，但物流設(shè)備總體技術(shù)仍較落后。

　　市場(chǎng)上的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施供給中，僅有五分之一為現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施，其余大部分仍為傳統(tǒng)模式下的物流設(shè)施，只能提供效率低下的物流服務(wù)。

　　由此，萬(wàn)科對(duì)于物流地產(chǎn)的布局和深入關(guān)注不難理解。廖連中指出，此前萬(wàn)科提出了生態(tài)系統(tǒng)的理念，即“住宅+全周期城市配套服務(wù)”。

　　物流網(wǎng)絡(luò)是城市配套體系中不可或缺的一部分，因此萬(wàn)科要成為城市配套服務(wù)商，勢(shì)必要進(jìn)軍物流地產(chǎn)。從戰(zhàn)略角度看，此次收購(gòu)案正是在完善萬(wàn)科的戰(zhàn)略板塊。

　　與此同時(shí)，還有分析強(qiáng)調(diào)，一旦此次并購(gòu)成功，萬(wàn)科就能與普洛斯進(jìn)行優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。萬(wàn)科擁有豐富的開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)及資源，普洛斯則擁有高效的物流倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)和管理能力，二者實(shí)屬?gòu)?qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。另外，萬(wàn)科龐大的商業(yè)地產(chǎn)資源和客戶資源，未來(lái)有望將普洛斯導(dǎo)入物流倉(cāng)儲(chǔ)的客戶群當(dāng)中。

多元化轉(zhuǎn)型

　　其實(shí)，萬(wàn)科此前曾進(jìn)行過(guò)一次與收購(gòu)普洛斯相類似的資本運(yùn)作。去年8月，萬(wàn)科通過(guò)成立聯(lián)合收購(gòu)平臺(tái)一舉拿下了印力商業(yè)集團(tuán)，進(jìn)入國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商前三甲。新任萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮在股東大會(huì)上曾表示，“未來(lái)成為第一也不是沒(méi)有可能。”

萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮

　　聯(lián)系近日萬(wàn)科對(duì)普洛斯的收購(gòu)，業(yè)內(nèi)人士多認(rèn)為，萬(wàn)科的資本化運(yùn)作力度正在加大。據(jù)媒體表示，有接近萬(wàn)科的人士曾稱，現(xiàn)在萬(wàn)科更希望加快步伐，在一些新業(yè)務(wù)上利用萬(wàn)科的品牌、能力、信用，去“嫁接”更多更強(qiáng)的資源，甚至最終可以裂變出新的“獨(dú)角獸”。

　　因此，未來(lái)萬(wàn)科可能會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大并購(gòu)重組和資本化運(yùn)作的腳步，而這顯然符合郁亮重視資本運(yùn)作的經(jīng)營(yíng)思路。受訪人士普遍對(duì)小編表示，萬(wàn)科已開(kāi)始轉(zhuǎn)向多元化戰(zhàn)略發(fā)展模式。

　　萬(wàn)科十年戰(zhàn)略目標(biāo)已定，即打造“萬(wàn)億大萬(wàn)科”。廖連中分析，郁亮接任萬(wàn)科新任董事長(zhǎng)后，將萬(wàn)科的發(fā)展策略梳理成了兩條主線：

　　一是適應(yīng)城市發(fā)展變化的需求，從單一住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)為城市配套服務(wù)商；二是適應(yīng)客戶不斷變化的需求，拓展養(yǎng)老、度假和教育等產(chǎn)業(yè)。

　　從城市配套服務(wù)商的發(fā)展角度來(lái)看，物流地產(chǎn)已是萬(wàn)科的重頭戲之一，但萬(wàn)科的“野心”遠(yuǎn)不止于此。

　　嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，后期萬(wàn)科如果將物流地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，甚至可能會(huì)對(duì)物流企業(yè)、電商企業(yè)形成挑戰(zhàn)。目前除了傳統(tǒng)的物流企業(yè)，電商企業(yè)也在自建物流體系，用來(lái)應(yīng)對(duì)與日劇增的物流壓力。

　　而萬(wàn)科收購(gòu)普洛斯之后，“地產(chǎn)+物流”的模式使得萬(wàn)科在物流市場(chǎng)選址、開(kāi)發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等方面具備了“先天”優(yōu)勢(shì)，或許會(huì)讓物流市場(chǎng)和電商企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)更激烈。

　　不過(guò)，“目前來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科已發(fā)展成型的新業(yè)務(wù)有物業(yè)管理、物流地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、冰雪俱樂(lè)部、教育等，業(yè)務(wù)龐雜，很難與專業(yè)物流公司相抗衡?！敝?jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝接受小編采訪時(shí)認(rèn)為，萬(wàn)科在物流方面的布局，一時(shí)還很難攪動(dòng)國(guó)內(nèi)物流格局。

　　另一方面，有財(cái)經(jīng)觀察人士指出，萬(wàn)科此前試水的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，目前正面臨收益率和現(xiàn)金流問(wèn)題。想解決該問(wèn)題，則需要金融層面的幫助，而普洛斯恰好能夠提供幫助。公開(kāi)資料表示，除了物流地產(chǎn)，普洛斯還有一項(xiàng)重要業(yè)務(wù)是基金管理。

　　普洛斯的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去5年的時(shí)間里，普洛斯通過(guò)基金平臺(tái)運(yùn)作顯著提高了其資金運(yùn)作效率；為了應(yīng)對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率較低的問(wèn)題，普洛斯借助于基金平臺(tái)的資金運(yùn)作，獲取了投資和費(fèi)用收入，把普洛斯的收入提高了300到500個(gè)基點(diǎn)。

　　總結(jié)來(lái)看，萬(wàn)科此次的資本運(yùn)作，不僅能夠幫助其搶占物流地產(chǎn)高地，還可能會(huì)對(duì)其轉(zhuǎn)型發(fā)展租賃業(yè)務(wù)、謀求房地產(chǎn)金融化布局帶來(lái)幫助

　　至此，也無(wú)怪乎業(yè)內(nèi)人士感慨，萬(wàn)科收購(gòu)普洛斯，其實(shí)是一樁“一石多鳥(niǎo)”的生意。而萬(wàn)科的“郁亮思維”，也在一次次的收購(gòu)案中越發(fā)清晰了。

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