隨著社會物流總額的逐年增長，相關物流企業(yè)在業(yè)務量、規(guī)模等方面持續(xù)擴大，必然導致基礎物流設施建設的同步提升。其中，倉儲物流用地需求也隨之高漲，尤其是對高標準倉儲、成熟優(yōu)質(zhì)倉儲用地需求也急劇增加，但用地痛點令其如鯁在喉，也直接或者間接地影響物流業(yè)發(fā)展。

難在供需平衡

　　在走訪倉儲物流企業(yè)的過程中，不乏企業(yè)表示，倉儲用地緊缺得都已成“稀缺資源”。其實，造成用地緊缺的因素有很多，正如中國物資儲運協(xié)會名譽會長姜超峰在接受小編采訪時所言，倉儲用地涉及的范圍很廣，因此受到多方因素影響。例如，在規(guī)劃方面，倉儲用地對政策風向極其敏感，極易受到政府規(guī)劃、土地規(guī)劃、城市規(guī)劃等的影響，如在《北京城市總體規(guī)劃（2016年—2035年）》就明確提出嚴禁在三環(huán)路內(nèi)新建和擴建物流倉儲設施。換言之就是，新增建設用地必須符合土地利用總體規(guī)劃和年度供地計劃安排。

　　法布勞格物流咨詢公司中國區(qū)總經(jīng)理張蕓則認為，在北上杭深一線城市和經(jīng)濟發(fā)達的二線省會城市，優(yōu)質(zhì)倉庫近幾年一直處于緊缺的狀況。主要原因有兩個：一是維持一個城市的正常運轉，要解決千萬級人口最基本的衣食住行醫(yī)就需要大量的倉儲設施、物流配送來支撐，同時市政、道路、住宅、辦公、商業(yè)、學校、醫(yī)院、體育設施等建設和修葺用的材料也離不開倉庫中轉存儲和配送；二是倉儲物流作為電商的核心基礎，電商的迅速發(fā)展讓倉儲設施市場需求變得更為強勁，但市場上原有的一部分倉儲設施已不再適合電商物流的操作要求，需加快轉型升級。

　　天津大學管理與經(jīng)濟學部教授劉偉華則從市場需求的角度闡述了自己的觀點。他認為，就近些年我國物流量變化情況來看，無論是鐵路、公路還是航空等運輸方式，都呈非常明顯的上升趨勢。物流企業(yè)尤其是對于中國長距離運輸?shù)男枨笤谌找嫣嵘袌鲂枨笠苍诓粩鄶U大，但如何提高運輸效率（包括縮短運輸時間和提高運輸過程中產(chǎn)品的質(zhì)量保障）、如何將配送范圍實現(xiàn)全覆蓋并同時降低運輸成本成為企業(yè)不得不面對的問題。因此，建立全面的運輸網(wǎng)點、布局完善倉配體系以實現(xiàn)運輸網(wǎng)絡優(yōu)化則成為企業(yè)角逐的重點領域。如此一來，競爭的日益激烈便成為導致優(yōu)質(zhì)倉庫緊缺的一大原因。

　　顯然，從物流倉儲用地的供需角度來看，其不僅受到政策規(guī)劃的束縛，還受到交通商流等的影響，這就在一定程度上限制了更多選擇的“權力”，因此優(yōu)質(zhì)的、成熟的倉儲用地成為“稀缺資源”，甚至成為企業(yè)競爭的“香餑餑”。針對這一現(xiàn)象，有業(yè)內(nèi)人士總結為供不應求。但在姜超峰看來，這一說法欠妥當，因為從整個國家角度來講，對于物流倉儲用地的提供雖說不充裕但絕對不少。只是相較于優(yōu)質(zhì)用地，偏遠的、各項基建設施不完善的用地鮮有人問津，這實質(zhì)是一種不均衡的現(xiàn)象。

困在拿地

　　受限于土地資源供應與市場需求之間的矛盾影響，倉儲物流自身還有亟待解決的問題，如投資回報周期長、投資大而利潤薄等因素?？陀^因素與主觀因素相結合，導致了倉儲用地成本如雪球般越滾越大，拿地難也就在所難免。而姜超峰則從價值、土地等級、取得方式等解釋了拿地難的原因。

　　從倉儲用地所獲取的價值來看，其遠遠低于住宅或商業(yè)用地，所以在規(guī)劃新開發(fā)區(qū)時，相比倉儲用地，土地所有者一般更愿意分配土地作為住宅及商業(yè)規(guī)劃區(qū)。各級地方政府也往往更注重項目的投資強度，對那些投資大、產(chǎn)值高、效益好、稅收多的生產(chǎn)性行業(yè)將會優(yōu)先考慮，商業(yè)住宅用地大多會成為他們選擇。而倉儲項目由于在直接產(chǎn)出和稅收貢獻等方面對地方財政的貢獻相對較小，并且占地規(guī)模大、投資回收期長，因此物流企業(yè)在競地時往往處于劣勢。

　　隨著城市化進程的加快和市區(qū)的不斷擴展，住宅、商貿(mào)金融、飲食服務等第三產(chǎn)業(yè)的用地需求不斷增加，原來的城市邊緣區(qū)域迅速成為商貿(mào)中心區(qū)，原有的大型倉庫、配送中心、貨運站則需配合城市規(guī)劃不斷地往更為偏僻的地方搬遷。但往往搬遷地的交通設施、商貿(mào)流通等并不完善，而且距離市中心較遠，這難以滿足現(xiàn)代物流倉儲用地的需求。如此一來，倉儲企業(yè)想要拿到交通、商貿(mào)等方面都相對“成熟”的地是比較難的。

　　當下，倉儲用地取得的方式主要有協(xié)議出讓、招拍掛、收購、企業(yè)并購重組、租賃等方式。其中，“招拍掛”作為一種較為常見的方式，在經(jīng)過幾輪競拍下來后，往往價格遠超出了企業(yè)所能能承受的范圍。而倉儲業(yè)屬于高投入、低利潤、投資回報周期長的行業(yè)，面對如此大的壓力，企業(yè)常常只能“望洋興嘆”。

　　其實，倉儲企業(yè)拿地難的因素還包括很多，只要其中一個“未達標”，就難以將地拿到手。姜超峰還告訴小編，拿地已是不易，但也不乏一些投機者。在看準商用房產(chǎn)所帶來的利潤遠遠超過從事物流業(yè)務多年所積累的利潤時，這些投機者們在圈地后，坐等土地升值，進而轉讓出去。如此一來，就造成了倉儲用地的焦點從低價格的土地買進慢慢向高價格賣地方向轉移。顯然，這是不利于倉儲物流業(yè)發(fā)展的。

利薄難抵稅高

　　倉儲業(yè)處在物流體系中，同時物流系統(tǒng)又處于更大的社會經(jīng)濟系統(tǒng)中，根據(jù)系統(tǒng)論的觀點，系統(tǒng)不可避免地要受到系統(tǒng)外部環(huán)境的影響。姜超峰表示，2007年跌宕起伏的經(jīng)濟事件對倉儲企業(yè)發(fā)生了重要的影響，其中最重要的一個就是2007年初實行的新土地使用稅，稅率普遍提高了1~3倍。但在執(zhí)行過程中，由于地方有著較大的裁定權力，通過提高土地等級、重新確定土地使用性質(zhì)等方式，使得部分地區(qū)土地使用稅甚至提高了15倍。

　　新的土地使用稅經(jīng)過幾年的實施后，財政部、國家稅務總局聯(lián)合下發(fā)《關于物流企業(yè)大宗商品倉儲設施用地城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知》，對物流企業(yè)自有的（包括自用和出租）大宗商品倉儲設施用地，減按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮(zhèn)土地使用稅。如今，這一政策一直處于延長使用的狀態(tài)。

　　但從中我們不難發(fā)現(xiàn)，這一政策主要是針對以生產(chǎn)資料為主的大宗商品倉儲設施用地進行相應的減免，而一般的倉儲用地并未涉及。而且雖已減免，但較新的土地使用稅實施前的稅收狀況，這仍然是一筆不小的支出。

　　“這還只是倉儲企業(yè)土地使用稅，還包括房產(chǎn)稅，而且企業(yè)運營還需要繳納增值稅、所得稅等各項稅收?！苯迦缡钦f。關于房產(chǎn)稅，他進一步解釋道：“拿到地之后，倉儲企業(yè)要運營就需要建設房屋等基礎設施，這也是需要納稅的，其標準是按照企業(yè)營業(yè)收入的12%予以繳稅?！泵鎸θ绱朔敝氐亩愂?，出現(xiàn)投機者似乎就變得“合乎情理”了。同時，也就出現(xiàn)了一種尷尬的局面：真正想發(fā)展倉儲業(yè)務的企業(yè)拿不到地，而拿到地的企業(yè)并非真正想提供倉儲物流服務，薄利難抵稅高的現(xiàn)象就在所難免。

擴大優(yōu)惠范圍的暢想

　　如今，隨著經(jīng)濟的加快轉型，建筑用地逐年增加，致使耕地越來越接近“18億畝耕地紅線”。為保障糧食安全問題，國家提出要用最嚴謹?shù)臉藴?、最嚴格的監(jiān)管、最嚴厲的處罰、最嚴肅的問責，堅守這一紅線。

　　但為了滿足城市發(fā)展的需要，政府會優(yōu)先考慮用優(yōu)質(zhì)成熟的地來投入建設，這其中就包括占用耕地，而耕地則往更為偏僻的山地中轉移。在姜超峰看來，這是一種惡性循環(huán)，并不能從根本解決企業(yè)用地的需求，而集約、節(jié)約用地才是長久之計。

　　近年來，倉儲業(yè)占社會物流總費用的比例和倉儲占GDP的比重在不斷上升，倉儲業(yè)在整個經(jīng)濟運行中的地位逐年提高。在諸多業(yè)內(nèi)人士的期待中，倉儲業(yè)本應享受一些行業(yè)相關政策和稅費的照顧。但事實卻是，倉儲業(yè)用地在土地、稅收政策上并沒有得到國家政策的傾斜。

　　面對著不斷攀升的土地價格和高企的土地使用稅，以及用地的難點、痛點，目前我國的倉儲業(yè)如果仍堅持往大量的占用土地資源的傳統(tǒng)平面擴張方向發(fā)展，必然會讓路越走越艱難，在這種形勢下，我國倉儲業(yè)必須轉變思維，尋求新的突破和發(fā)展模式。換言之，需要通過集約化等手段讓土地使用達到最優(yōu)化，以提高作業(yè)效率的方式提升產(chǎn)出率。

　　3月5日，在今年兩會的《政府工作報告》中時明確提出將擴大物流企業(yè)倉儲用地稅收優(yōu)惠范圍，這引發(fā)了不少業(yè)內(nèi)人的期待。姜超峰表示，希望擴大物流企業(yè)倉儲用地稅收優(yōu)惠范圍，能從物流企業(yè)大宗商品倉儲設施用地擴至所有倉儲物流企業(yè)，而不再是針對典型性、代表性的企業(yè)。

　　張蕓則認為，基于當前市場的實際情況，期待擴大稅收優(yōu)惠中對存儲商品的范圍，尤其是面向城市居民消費服務類的商品，需適應消費升級的市場需求。而且期待政策能傾向占地雖然不大，但是智能化程度高的自動立體倉庫。因為這既能解決大量商品存儲的問題，又實現(xiàn)了土地的集約化利用。

　　劉偉華則坦言，期待優(yōu)惠范圍惠及倉庫硬件投入與軟件投入兩方面。首先，倉庫的硬件投入包括庫房建設和改造、購置新型貨架、托盤、數(shù)碼自動識別系統(tǒng)及分揀、加工、包裝等新型物流設備，大幅度提升現(xiàn)有倉儲自動化水平和物流運作效率，增加物流服務功能。其次，倉庫的軟件投入有利于加強物流信息化建設，實現(xiàn)倉儲管理、商品銷售、開單結算、配送運輸、信息查詢、客戶管理、貨物跟蹤查詢等功能，為客戶提供更為方便、可靠、快捷的物流服務。

　　還有專家表示，希望此次稅收優(yōu)惠范圍能涵蓋專業(yè)倉儲用地，如冷鏈物流倉儲、醫(yī)藥物流倉儲等，這些專業(yè)倉儲用地雖占地面積不大，但實屬重資產(chǎn)物流，投資回報周期較社會物流倉儲更長，在此背景下就更需要得到優(yōu)惠政策的傾斜。

　　良好的用地環(huán)境，不僅能給物流企業(yè)帶來成本的降低與效益的增加，還能引導物流企業(yè)將更多的資金投入到智能化物流倉儲設施的研發(fā)和建設上，促進現(xiàn)代化物流的發(fā)展，更能大力推動實體經(jīng)濟的轉型升級。但不可否認的是，在外在條件不可抗拒的環(huán)境下，唯有通過不斷突破自我、轉變發(fā)展思路才能實現(xiàn)價值的最大化。

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