8月12日，上海通寓置業(yè)有限公司成立，為中通快遞全資控股的房地產(chǎn)公司，注冊資本2億元，法人代表為中通負(fù)責(zé)基建的副總裁王吉雷，經(jīng)營范圍包括地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、非居住房地產(chǎn)租賃和物業(yè)管理。

　　億豹網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，通達(dá)系快遞進(jìn)軍房地產(chǎn)早已不是新聞，在桐廬大本營，各家快遞企業(yè)開發(fā)的住宅小區(qū)比比皆是。就在十幾天前，桐廬籍運(yùn)動員陳雨菲在東京奧運(yùn)會羽毛球女子單打項(xiàng)目決賽中勇奪桂冠，韻達(dá)與中通紛紛贈送其房產(chǎn)作為獎勵。

　　縱觀國內(nèi)，不少上市公司或多或少存著一些房產(chǎn)，關(guān)鍵時刻便“賣房續(xù)命”?？爝f公司有大量的轉(zhuǎn)運(yùn)中心需要建設(shè)，進(jìn)軍物流地產(chǎn)行業(yè)無可厚非。聯(lián)想到5月份順豐房托在香港上市，在調(diào)控政策越來越嚴(yán)的當(dāng)下，快遞企業(yè)進(jìn)軍住宅地產(chǎn)幾無可能，但物流地產(chǎn)的市場潛力仍然龐大。

自建園區(qū)還是炒作地皮?

　　快遞物流領(lǐng)域本是重資產(chǎn)行業(yè)，特別是直營快遞企業(yè)如順豐、京東物流，擁有大量倉庫等物流資源，加盟制快遞也需要大量的轉(zhuǎn)運(yùn)中心與配套園區(qū)，如何能將固定資產(chǎn)盤活做輕，成為企業(yè)操手房地產(chǎn)很重要的原因之一。

　　快遞企業(yè)都是用地大戶，而大量的物流地產(chǎn)資源帶來的收益也較為可觀。5月17日，順豐房托正式登陸港交所。招股書顯示，2020年順豐房托收益凈額為2.16億港元。順豐房托共擁有的香港、佛山及蕪湖三處物業(yè)資產(chǎn)，可出租的總面積約為30.80萬平方米，平均出租率約為94.9%。

　　順豐房托只是順豐布局物流地產(chǎn)的冰山一角，順豐財報顯示，截至2020年底，順豐在國內(nèi)50個城市擁有物流地產(chǎn)項(xiàng)目，各地電商產(chǎn)業(yè)園和物流中轉(zhuǎn)設(shè)施相關(guān)的在建工程投資達(dá)到53.8億元。

　　盡管注冊了公司，類似中通等快遞企業(yè)直接開發(fā)純住宅的概率不是很高，一般是選址做物流園區(qū)，屬于物流地產(chǎn)的概率比較大，住宅頂多是做園區(qū)配套。

　　不止中通，2020年5月2日，圓通旗下上海圓弘置業(yè)有限公司成立，注冊資本1億元。實(shí)際上早在六年前，圓通就開始試水地產(chǎn)領(lǐng)域。2015年5月，桐廬陽明山置業(yè)有限公司成立，注冊資本5000萬元，由圓通蛟龍100%全資持有。

　　天眼查信息顯示，桐廬陽明山名下目前共有4宗土地。而在圓通蛟龍旗下數(shù)十家公司中，不僅涉獵地產(chǎn)，還囊括了旅游開發(fā)和酒店行業(yè)，包括桐廬杰倫酒店管理有限公司和杭州富春山水旅游開發(fā)有限公司等。

　　除了通達(dá)系與順豐，京東等快遞公司也在覬覦地產(chǎn)蛋糕，瘋狂買地。與普洛斯運(yùn)營模式相似，京東集團(tuán)子公司京東產(chǎn)發(fā)同樣涉足基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理與綜合服務(wù)，還推出了首只物流地產(chǎn)開發(fā)基金，資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)30億元，通過輕資產(chǎn)運(yùn)營實(shí)現(xiàn)規(guī)?？焖贁U(kuò)張。

缺口超億平米仍面臨風(fēng)險

　　億豹網(wǎng)了解到，相比其他類型不動產(chǎn)，物流地產(chǎn)被視作是“很有潛力、回報很豐厚”的一個領(lǐng)域。不過，高回報的背后對應(yīng)著長周期。無論是高標(biāo)倉，還是冷鏈倉，目前的盈利板塊中，設(shè)施設(shè)備的租賃收入是入局者獲取收益的主要來源。

　　根據(jù)世邦魏理仕發(fā)布的統(tǒng)計報告，北上廣等一線城市物流設(shè)施投資凈回報率6%-8%，明顯高于商業(yè)地產(chǎn)的4%-5%，住宅地產(chǎn)的2%-3%。

　　物流地產(chǎn)是物流業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合的重要衍生產(chǎn)業(yè)，但隨著近兩年土地供給不斷收緊，行業(yè)競爭日漸加劇，物流地產(chǎn)能否繼續(xù)維持穩(wěn)定的投資回報率仍未可知。

　　但從市場層面來看，有統(tǒng)計顯示，物流地產(chǎn)倉儲供應(yīng)缺口超過1億平方米，短期內(nèi)市場將維持供不應(yīng)求的狀態(tài)。

　　目前，中國市場的物流地產(chǎn)商主要包括以普洛斯、安博、嘉民為代表的外資企業(yè)和以寶灣、宇培、易商等為代表的國內(nèi)物流地產(chǎn)商。新參與者中還包括阿里菜鳥物流、京東、唯品會等電商企業(yè)，以及TCL、中儲股份等傳統(tǒng)工商貿(mào)企業(yè)。

　　由于出身不同，物流地產(chǎn)行業(yè)中的企業(yè)往往有著不同的發(fā)展路徑，而其中差別最大的就是輕、重資產(chǎn)模式，輕資產(chǎn)運(yùn)行效率高資本周轉(zhuǎn)快，以普洛斯為代表，而重資產(chǎn)風(fēng)險系數(shù)小收入水平高，以萬科旗下萬緯為代表。

　　以普洛斯為例，首先普洛斯發(fā)起成立私募基金，隨后將項(xiàng)目建設(shè)完成后賣給基金公司，再進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營。普洛斯通過這樣的模式將資金回籠的時間由十年縮短到了一年之內(nèi)，提高了項(xiàng)目周轉(zhuǎn)率，解決了長期持有物業(yè)產(chǎn)生的資金沉淀問題，實(shí)現(xiàn)了高周轉(zhuǎn)、高回報和高杠桿的輕資產(chǎn)模式。

　　與此同時，普洛斯提供的不只是倉庫。為了解決中小零售商與制造商規(guī)模與資金問題，普洛斯提供的物流服務(wù)還包括金融服務(wù)、設(shè)備、運(yùn)輸策略、信息技術(shù)系統(tǒng)、倉儲空間以及貨物的物流生態(tài)等，進(jìn)行全面覆蓋。

　　目前來看，物流地產(chǎn)的主要需求方從原來的制造業(yè)、第三方物流企業(yè)全面傾斜向電商企業(yè)，包括現(xiàn)在非?；鸬亩兑艨焓值戎辈ル娚唐脚_，其比例已經(jīng)超過了50%。

　　業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，一旦電商需求放緩，則會對物流地產(chǎn)商去化庫存造成比較大的市場壓力。不過，快遞企業(yè)拿地主要是自己留用建設(shè)分撥中心與儲備地皮增值，再加上總部有大量的現(xiàn)金儲備，相比其他地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險要小得多。

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